Ubiegły rok deweloperzy zakończyli rekordowymi wynikami sprzedaży. Jakie mieszkania kupujemy najchętniej? Nowe i co najmniej dwupokojowym. Jakie kryteria są kluczowe? Przede wszystkim cena i lokalizacja, m.in. odległość od przystanku autobusowego czy tramwajowego. Jeśli już decydujemy się na mieszkania z dala od centrum, w zamian chcemy mieć w pobliżu zieleń i miejsca do rekreacji.

Polacy z dużą determinacją realizują swoje marzenia o własnym mieszkaniu. Według danych firmy REAS w całym 2015 roku deweloperzy sprzedali ponad 51,8 tys. mieszkań – o ponad 20 proc. więcej niż w 2014 r. i o 48 proc. więcej niż w 2007 r. O ponad 4,4 tys. wzrosła też rok do roku liczba mieszkań wprowadzonych do sprzedaży i osiągnęła poziom 51,9 tys. Utrzymanie zarówno jakości, jak i wielkości oferty oraz cen mieszkań na stabilnym poziomie pozwala przypuszczać, że ten rok – choć może nie tak rekordowy jak poprzedni – ale będzie dobry dla branży.

– Mimo delikatnego wyhamowania w ostatnim kwartale, w 2016 roku należy spodziewać się utrzymania przez deweloperów dotychczasowego tempa podaży – głównie ze względu na chęć wprowadzenia na rynek dużej liczby lokali spełniających kryteria programu MdM, których termin zakończenia realizacji przypadałby na połowę 2018 roku – uważa prezes REAS Kazimierz Kirejczyk.

Na koniec grudnia w ofercie dostępnych było 48,7 tys. mieszkań. Przy utrzymaniu obecnego tempa sprzedaży dostępne mieszkania sprzedałyby się wiec w niecałe 10 miesięcy.

Jeśli dalej od centrum, to ma być zielono

Z badania przeprowadzonego przez TNS dla Otodom w ub. roku wynika, że zdecydowanie najważniejszymi kryteriami przy wyborze mieszkania są cena i lokalizacja. W dalszej kolejności zwracamy uwagę np. na wielkość mieszkania. Takie aspekty jak możliwości parkingowe czy miejsce do zabaw dla dzieci są dla nas zdecydowanie mniej istotne.

Kompleksy mieszkaniowe zlokalizowane bliżej centrum z dostępem do rozwiniętej siatki komunikacji miejskiej oraz terenów zielonych to obecnie inwestycje cieszące się naszym największym zainteresowaniem.

– W największych aglomeracjach pojawia się coraz więcej inwestycji szytych na miarę i dokładnie wpasowanych w otoczenie. Część budynków w ramach takich osiedli jest niższych, często dwu–trzy klatkowych, mieści nie więcej niż 120 mieszkań. Często są to projekty o podwyższonym standardzie. Przyciągają zwłaszcza tych klientów, dla których ważny jest przede wszystkim czas dojazdu do ważnych punktów w mieście – pracy czy szkoły oraz bezpośrednie sąsiedztwo inwestycji. Klienci pytają najczęściej o odległości do metra lub przystanku komunikacji miejskiej i do parku – mówi Michał Witkowski, dyrektor sprzedaży Skanska Residential Development Poland.

Jak podkreśla Jarosław Sadowski z Expandera, z analizy wniosków kredytowych również wynika, że wciąż dla kupujących najważniejsze są cena i lokalizacja. Jednak te dwa kryteria najczęściej wzajemnie się wykluczają – nie da się bowiem kupić taniego mieszkania w dobrej lokalizacji. Dlatego nasze pierwotne założenia bardzo często się zmieniają, gdy oglądamy konkretne mieszkania w różnych dzielnicach. W Warszawie część osób stać np. tylko na kawalerkę, ale już 15–20 kilometrów poza stolicą za tę cenę można kupić ładne dwupokojowe mieszkanie – często w cichej okolicy, niekiedy z niską zabudową albo z dużym tarasem.

– Klient chce mieszkać w określonej dzielnicy, ale w trakcie porównywania ofert dostrzega, że za taką cenę mógłby kupić mieszkanie większe o jeden pokój czy z podziemnym miejscem garażowym i w trakcie poszukiwać inaczej zaczyna patrzeć na niektóre lokalizacje. Dla części osób równie ważny jak lokalizacja czy cena jest garaż podziemny albo co najmniej miejsce parkingowe (czy nawet dwa). Osoby te wiedzą, jak wygląda codzienna bitwa o miejsce do parkowania i chcą się jej ustrzec w nowej lokalizacji – podkreśla Sadowski.

Dodaje, że w przypadku młodych osób, dla których jest to najczęściej pierwsze własne mieszkanie, w grę wchodzi dopłata z programu MdM. Wówczas nie muszą oni posiadać wymaganego wkładu własnego, a jeśli go mają, to dzięki dopłacie mogą pozwolić sobie na nieco większy metraż – choć oczywiście w granicach określonych w ramach tego programu.

Kto chętny na większy metraż?

O ile jesienią 2008 r. mieszkania w oddawanych inwestycjach miały średnią powierzchnię ponad 68 m2, gdyż w hossie klienci niemal lawinowo kupowali „dwójki” liczące po 50–60 m2 czy 80-metrowe trzypokojowe, to już kilka lat później w ofercie dominowały kawalerki o powierzchni ok. 25 m2 czy kompaktowe dwa pokoje nie większe niż 40 m2. Powrót popytu sprawił, że klienci śmielej podejmują decyzję o kupnie M o większych metrażach.

– Popyt na lokale zaczął się nasilać od połowy 2013 r. Najpierw z oferty znikały najszybciej inwestycyjne kawalerki i „dwójki” o względnie niewielkich powierzchniach. Z czasem klienci zaczęli dopytywać o większe metraże. Deweloperzy zaczęli więc wprowadzać do sprzedaży coraz więcej takich lokali. A ponieważ proces inwestycyjny trwa przeciętnie ok. 25 miesięcy, projekty planowane na nowej fali ożywienia z większymi mieszkaniami będą oddawane w tym roku – wyjaśnia Wioletta Kleniewska, dyrektor sprzedaży i marketingu w spółce Polnord.

Według firmy REAS w latach 2013–2014 w Warszawie mieszkania o powierzchni przekraczającej 100 m2 stanowiły 10 proc. wszystkich sprzedanych lokali. A ponieważ nadal obok kompaktowych „dwójek” czy „trójek” nie brakuje chętnych na lokale liczące nawet grubo ponad 60 m2, odsetek takich ofert sukcesywnie rośnie w kolejnych inwestycjach.

Według Wioletty Kaniewskiej klienci zainteresowani mieszkaniami na własne potrzeby preferują większe metraże. Rośnie także liczba rodzin, które są gotowe „wymienić” swoje dotychczasowe „M” na większy lokal.

Z kolei inwestorzy kupujący nieruchomości na wynajem są zainteresowani projektami o mniejszych metrażach, zlokalizowanych blisko centrów miast lub zagłębia biurowego. Takie niewielkie powierzchnie, rozkładowe i kompaktowe, liczące najczęściej dwa pokoje, dają wyższe zyski z przyszłego najmu niż np. kawalerka o podobnym metrażu.

Koniecznie nowe, ale nie wszędzie można je mieć

Duże miasta od wielu lat doświadczają zwiększonej aktywności deweloperów i wybór nowych mieszkań jest znacznie prostszy niż w mniejszych miejscowościach. Alternatywą jest budowa domu, ale nie każdy chce podjąć się takiego zadania i nie każdego na taką inwestycję – nawet wspieraną silnie kredytem bankowym – stać.

– W mniejszym miejscowościach pozostaje głównie rynek wtórny. Niestety do września ubiegłego roku konstrukcja programu MdM uniemożliwiała uzyskanie dofinansowania na takie mieszkania. Po zmianach w programie to się zmieniło i to mniejsze miejscowości napędzały ruch na rynku wtórnym w ostatnich miesiącach 2015 roku – mówi Sadowski.

Pomimo dużego zainteresowania programem MdM, wywołanego rozszerzeniem jego zakresu na rynek wtórny od września ub. roku, rekordowej sprzedaży deweloperów i nieco lepszych wyników na rynku kredytów hipotecznych w IV kwartale ub. roku, popyt i podaż zrównoważyły się, dzięki czemu ceny mieszkań pozostają stabilne.

Po minimalnym wzroście cen w III kw. 2015 roku, ostatni kwartał przyniósł niewielkie spadki cen transakcyjnych w największych polskich miastach, zarówno na rynku pierwotnym, jak i wtórnym.

Według raportu AMRON-SARFIN cena transakcyjna za 1 metr kwadratowy, w porównaniu z poprzednim kwartałem, w Warszawie spadła o 124 zł (do 7 339 zł), w Poznaniu o 76 zł (do 5 426 zł), we Wrocławiu o 54 zł (do 5 653 zł), a w Krakowie o 31 zł do (6 013). W czterech miastach ceny lekko wzrosły – w Białymstoku o 37 zł d(o 4 211 zł), w Łodzi o 22 zł (do 3 742 zł), aglomeracji katowickiej o 34 zł (do 3 127 zł), zaś najmocniej przeciętne ceny wzrosły w Gdańsku – o 56 zł/m2.

Agnieszka Morawiecka
ISBnews

Bankowiki wyjaśnia:

• Inwestowanie w nieruchomości

• Koszt kredytu

• Kredyt hipoteczny

• Kapitał na Własny Kąt

  Na początku lutego PKO Bank Polski przygotował dla swoich klientów nowy produkt, który ma im ułatwić realizację marzeń o własnym mieszkaniu. Kapitał na Własny Kąt to nowy produkt z grupy planów systematycznego oszczędzania – Programu Budowania Kapitału. Uczestnik Programu odkłada co miesiąc na bezpiecznej lokacie bankowej kwotę w zadeklarowanej przy podpisywaniu umowy wysokości. Jest ona korzystanie oprocentowana – według stawki rynkowej WIBOR 3M.
  
  Dodatkowo za systematyczność i terminowe wpłaty w zdeklarowanej wysokości uczestnik Programu otrzymuje premię odsetkową po każdym półrocznym okresie oszczędzania. Premia rośnie w myśl zasady „im dłużej oszczędzasz, tym większa premia odsetkowa”.

  Szczegółowe informacje o Programach Budowania Kapitału PKO Banku Polskiego dostępne są na stronie PKO Banku Polskiego.
  
  

Czytaj także:

Kapitał na Własny Kąt – dobra lokata, tańszy kredyt

MdM – od 1 września na nowych warunkach

Własny Kąt – na wiosnę jeszcze tańszy