Pierwsze kroki z kredytem hipotecznym

Dla wielu osób zakup domu lub mieszkania to jedna z najważniejszych życiowych decyzji. W nabyciu własnej nieruchomości może pomóc kredyt hipoteczny. Dzięki konsultacji ze specjalistą w oddziałach PKO Banku Polskiego poznamy naszą zdolność kredytową oraz warianty spłaty ewentualnego kredytu. Z doradcą kredytowym  PKO Banku Polskiego – Beatą Kozłowską – rozmawiamy o tym, jak wyglądają takie konsultacje, w jaki sposób się do nich przygotować oraz jak wyglądają kolejne etapy na drodze do uzyskania wymarzonego mieszkania.

Wieloletni kredyt hipoteczny to poważna decyzja wiążąca się z dużym zobowiązaniem. Kiedy możemy być pewni, że nadszedł dobry moment na zaciągnięcie kredytu hipotecznego?

To zawsze bardzo indywidualna decyzja, ale przy jej podejmowaniu są w stanie pomóc specjaliści. Zazwyczaj klienci rozważają zaciągnięcie kredytu, ponieważ chcą kupić konkretne mieszkanie lub nie chcą dłużej korzystać z wynajmu.  W placówce banku doradcy razem z klientem są w stanie ocenić, czy istnieją możliwości finansowe do uzyskania kredytu. Przedstawiane opcje kredytowe uwzględniają preferencje klienta: w jakiej okolicy chce nabyć nieruchomość, czy decyduje się na zakup na rynku pierwotnym, czy wtórnym itp.

Czy wiedząc ile zarabiamy, możemy samodzielnie oszacować naszą zdolność kredytową, zanim zwrócimy się do specjalisty?

Istnieją powszechnie dostępne kalkulatory, które pomagają przy zrobieniu wstępnych szacunków, np. na stronie  https://www.pkobp.pl/klienci-indywidualni/kredyty-hipoteczne/kredyty-hipoteczne/wlasny-kat-hipoteczny_2/?portal=140&wid=indhipbigtop   Należy jednak pamiętać, że analiza zdolności kredytowej obejmuje nie tylko weryfikację dochodów, lecz także wydatków. Dokładne wyliczenia odbywają się podczas konsultacji z doradcą w banku.

W jaki sposób powinniśmy przygotować się do takiego pierwszego spotkania z naszym doradcą?

Jeżeli osoba ubiegająca się o kredyt jest stałym klientem naszego banku, miesięczne wpływy na konto oraz wydatki będziemy w stanie określić bez żadnych dodatkowych dokumentów. Podczas rozmowy potwierdzimy, które dochody są stałe, a które pochodzą z dodatkowych, niekoniecznie stałych źródeł. Gdy klient nie posiada rachunku w PKO Banku Polskim, przed spotkaniem powinien zorientować się, jaki uzyskał  dochód w ciągu ostatnich dwunastu miesięcy i jakie są jego miesięczne wydatki. Przed spotkaniem warto także sprecyzować swoje oczekiwania wobec nieruchomości i wobec planowanego kredytu. Wysokości miesięcznej raty nie określa wyłącznie zdolność kredytowa, ale też to, na jakie finansowe obciążenie klient może się zdecydować. Na podstawie tych danych możemy przedstawić kilka opcji spłaty kredytu i zaprezentować symulacje. Klienci najczęściej proszą o możliwość przedstawienia jak największej liczby możliwych opcji spłaty kredytu.

Czy bank będzie oczekiwał na pierwszym spotkaniu także dokumentów potwierdzających zatrudnienie?

Nie, tego typu dokumenty nie są ważne podczas pierwszej konsultacji. Listę wszystkich niezbędnych dokumentów klient otrzymuje na późniejszym etapie.

Jakie znaczenie dla osoby ubiegającej się o kredyt hipoteczny po raz pierwszy ma fakt, czy nieruchomość pochodzi z rynku wtórnego czy pierwotnego?

Dla transakcji na rynku wtórnym szacowana zdolność kredytowa klienta będzie nieco wyższa. W porównaniu do rynku wtórnego, na rynku pierwotnym klient dłużej oczekuje na założenie księgi wieczystej i wpisanie do hipoteki. Wiążą się z tym dodatkowe koszty, które wpływają na zdolność kredytową. Różnica ta nie jest jednak bardzo duża. Największe znaczenie mają więc w tym względzie preferencje i potrzeby klienta.

Czy możemy być za młodzi albo za starzy aby otrzymać kredyt hipoteczny?

Młody wiek nie dyskredytuje klienta ubiegającego się o kredyt hipoteczny. Jeżeli chodzi o górną granicę wieku, banki różnie regulują tę kwestię. Okres spłaty w PKO Banku Polskim nie może przekroczyć siedemdziesiątego piątego roku życia, czyli suma wieku klienta i liczby lat kredytowania nie powinna przekroczyć siedemdziesięciu pięciu lat. Faktycznie więc osoby ok. pięćdziesiątego roku życia wciąż mogą ubiegać się o kredyt hipoteczny.

Czy istnieją gorsze i lepsze sezony wnioskowania o kredyt hipoteczny?

Sezon zimowy jest trochę bardziej uśpiony. Wiosną powstają nowe inwestycje, rozpoczyna się budowa domów, a w związku z tym okres oczekiwania na decyzję kredytową wiosną nieco się wydłuża. Cała procedura trwa też dłużej, kiedy kończą się okresy dofinansowań i ulg. Na przykład w pierwszym kwartale tego roku, gdy kończyło się dofinansowanie kredytu MdM, liczba wnioskujących o kredyt wzrosła, a w związku z tym wydłużył się także czas oczekiwania na otrzymanie decyzji.

Co dzieje się po takiej wstępnej konsultacji, w której poznajemy swoją zdolność kredytową i informujemy pracownika banku o naszych oczekiwaniach?

Ważne, aby jeszcze przed złożeniem wniosku znaleźć  interesującą nas nieruchomość i zarezerwować mieszkanie. W przypadku transakcji na rynku wtórnym warto zawrzeć umowę przedwstępną, chociaż nie jest ona obligatoryjna. Zabezpiecza nas ona jednak przed sytuacją, gdy właściciel mieszkania znajdzie innego nabywcę. Jeżeli z jakichś powodów klient nie chce podpisać umowy przedwstępnej, wówczas wystarczy oświadczenie. Na takim oświadczeniu powinna znaleźć się informacja, jaką nieruchomość klient planuje kupić, od kogo i za jaką kwotę.

Jakie ponosimy koszty, jeśli potencjalny sprzedawca się rozmyśli lub sprzeda mieszkanie komuś innemu?

Po otrzymaniu decyzji o uzyskaniu kredytu hipotecznego bank z dokonaniem transakcji czeka aż do zawarcia umowy. Dopóki umowa nie zostanie zawarta, kredytobiorca nie ponosi żadnych kosztów.

Jakie inne dokumenty są niezbędne podczas składania wniosku?

W zależności od typu kredytu hipotecznego, opcji może być wiele. Warto bowiem wspomnieć, że kredyt hipoteczny może być udzielony nie tylko na zakup mieszkania. Dokumentacja jest zależna również od typu nieruchomości oraz źródeł, z jakich klienci uzyskują dochody. Przykładowo, jeżeli klient jest zatrudniony na umowę o pracę, potrzebne jest zaświadczenie od pracodawcy. Klienci posiadający rachunki w innym banku dostarczają również historię rachunku. W przypadku zakupu nieruchomości na rynku pierwotnym, klient dostarcza od dewelopera dokumenty takie jak pozwolenie na budowę, czy wypisy z rejestru gruntu. Czasami bank sam w tej sprawie kontaktuje się z deweloperem – jest to kwestia wcześniejszego uzgodnienia. Z kolei przy nabywaniu nieruchomości z rynku wtórnego, nie ma konieczności dostarczania do banku księgi wieczystej, ponieważ bank ma do niej dostęp. Pełną listę dokumentów, które należy uzyskać i przedłożyć razem z wnioskiem, przedstawia kredytobiorcy pracownik banku podczas konsultacji.

Jak wygląda sytuacja dofinansowań do kredytów hipotecznych? Czy możemy liczyć, że doradca w banku poinformuje nas o tym, jakie mamy opcje przysługujących nam ulg i dofinansowań?

Usługa wnioskowania o kredyt w PKO Banku Polskim  jest realizowana kompleksowo. Pracownik banku informuje więc klienta o wszystkich szczegółach dotyczących kredytu, o tym jak będzie rozkładała się rata oraz o możliwościach jego dofinansowania. Jeżeli klient spełnia odpowiednie warunki, przy wsparciu doradcy banku składa również wniosek o dofinansowanie kredytu.

Czy stali klienci banków mogą liczyć na dodatkowe rozwiązania przy składaniu wniosku o kredyt hipoteczny?

Przy rozpatrywaniu wniosków o kredyt każdy nasz klient traktowany jest indywidualnie. Przy uzgadnianiu warunków kredytu ma więc znaczenie między innymi to, czy o kredyt ubiega się klient naszego banku, czy posiada u nas inne produkty i jaki ma wkład własny.

Co się dzieje, gdy złożymy już wniosek wraz z wszystkimi niezbędnymi dokumentami?

Wniosek zostaje zarejestrowany – uruchamiana jest procedura kredytowa oraz procedura wyceny nieruchomości. W tym czasie kredytobiorca zostaje poddany ocenie pod kątem dotychczasowej współpracy z bankami. Zdarza się, że historia kredytowa klienta wymaga wyjaśnienia, w rzadkich przypadkach może ona stanowić przeszkodę do uzyskania kredytu hipotecznego. Bywa, że niektóre dochody nie mogą zostać uwzględnione przy ocenie zdolności kredytowej lub dowiadujemy się o dodatkowych comiesięcznych wydatkach, na przykład alimentach. Warto podkreślić, że wniosek jest rozpatrywany zarówno pod kątem klienta, jak i pod kątem inwestycji.

Żeby uzyskać kredyt musimy dysponować też wkładem własnym oraz zagwarantować bankowi zabezpieczenie kredytu.

Jeżeli kredyt hipoteczny zaciągany jest w celu zakupu mieszkania, wkład własny jest  wymagany – jego wysokość  w danym roku reguluj  Rekomendacja S. PKO Bank Polski standardowo udzieli kredytu (w przypadku finansowania nieruchomości mieszkaniowych) do 80% wartości nieruchomości stanowiącej zabezpieczenie. Tym samym - wymagany wkład własny wynosi 20%. Jednakże PKO Bank Polski posiada rozwiązanie dla osób, które nie posiadają 20% wkładu własnego. W takich sytuacjach Bank może skredytować część wymaganego wkładu własnego i udzielić kredytu maksymalnie do poziomu 90% wartości nieruchomości, natomiast wiąże się to z przejściowym podwyższeniem marży o 0,25 pp. (do momentu spłaty kredytowanego wkładu własnego), co pozwala odpowiednio zabezpieczyć ryzyko Banku Nie wszystkie cele kredytowe wymagają wkładu własnego. Remont czy wykończenie budowy nie muszą wiązać się z wniesieniem wkładu w gotówce. W tym przypadku bardziej istotna jest wartość zabezpieczenia.

Czym jest wspomniana wartość zabezpieczenia?

Jest to oszacowana przez rzeczoznawcę wartość nieruchomości stanowiącej zabezpieczenie kredytu. Może być to wartość albo nieruchomości, jaką za kredyt nabywamy, albo innej nieruchomości, która dla banku będzie stanowiła zabezpieczenie kredytu.

A sama rata naszego kredytu – co się na nią ostatecznie składa?

Rata składa się z części odsetkowej i kapitałowej. Kapitał to pieniądze pożyczone od banku, a odsetki to cena pobierana przez bank za udzielony kredyt.  W zależności od proporcji między częścią odsetkową a kapitałową w racie, klient może zdecydować się na tak zwane raty równe bądź malejące. W racie malejącej wartość kapitałowa jest stała i jest ona większa niż w ratach równych, spłata kredytu w ratach malejących jest szybsza, a koszt ostateczny niższy. W ratach równych raty są mniejszym obciążeniem dla domowego budżetu, ale od początku pokrywają mniej kapitału, a ostateczny koszt jest wyższy. Wybór sposobu spłaty kredytu to bardzo indywidualna kwestia i warto porównać oba rozwiązania podczas rozmowy z doradcą.

Czy chcąc uzyskać kredyt z inną osobą musimy być z nią spokrewnieni?

Co do relacji między osobami chcącymi wspólnie wziąć kredyt hipoteczny możliwości są nieograniczone. Jeżeli kredytobiorca pozostaje w związku małżeńskim ze wspólnością majątkową, wniosek o kredyt składa ze współmałżonkiem obligatoryjnie. Kredyt hipoteczny można także wziąć z inną niż małżonek spokrewnioną lub niespokrewnioną osobą. Za spłatę kredytu obie osoby odpowiadają solidarnie i są na równi kredytobiorcami. W takiej sytuacji  przy składaniu wniosku obie osoby dostarczają dokumenty o źródle swoich dochodów.

Co dzieje się, gdy nasz wniosek o kredyt hipoteczny zostanie rozpatrzony pozytywnie?

Wszystko zależy od celu finansowania. Przy zakupie nieruchomości bank czeka na zawarcie umowy i, przy nabyciu nieruchomości na rynku wtórnym, dostarczenie aktu notarialnego z wnioskiem o wpisanie do hipoteki. Następnie gotówka trafia na konto zbywcy po akcie notarialnym, czyli na konto poprzedniego właściciela. Analogicznie, na rynku pierwotnym, pieniądze przelewane są na rachunek dewelopera. Zdarza się, że klienci decydują się na kredyt w kilku celach i oprócz zakupu nieruchomości wnioskują też o kredyt na wykończenie i remont mieszkania. Ustalona na te cele kwota trafia więc na konto kredytobiorcy.

Kiedy dostarczamy bankowi informacje o numerach rachunków na jaki ma zostać dokonany przelew?

W przypadku rynku wtórnego wraz z aktem notarialnym. Przy zakupie nieruchomości z rynku pierwotnego numer rachunku znajduje się na umowie z deweloperem. Klient wnioskując do banku o wypłatę podaje na wniosku odpowiednie numery rachunków.

Czy można dodatkowo zabezpieczyć się przed ryzykiem związanym z tak długotrwałym zobowiązaniem?

PKO BP może zaproponować klientowi ubezpieczenie kredytu od ryzyka utraty źródła stałego dochodu czy ubezpieczenia na życie. Oferty z ubezpieczeniem są bezpieczniejsze i dla banku i dla klienta, dlatego klient może w takich przypadkach liczyć na bardziej preferencyjne oferty cenowe, na przykład niższą marżę czy prowizję.

Jakie są wszystkie koszty dodatkowe kredytu oprócz kapitału i odsetek?

Oprócz wspomnianych opcji ubezpieczenia samego kredytu, można zdecydować się na ubezpieczenie samej nieruchomości. Dodatkowym kosztem jest również wycena nieruchomości czy ewentualne opłaty za kontrolę budowy. Prowizja, czyli kwota, którą jednorazowo pobiera bank przy umowie lub wypłacaniu kredytu jest kwestią opcjonalną. Wysokość prowizji nie jest stała, zdarzają się też kredyty z prowizją 0%.

Jakich rad udzieliłaby Pani osobom, które rozważają zaciągnięcie kredytu hipotecznego?

Przede wszystkim bardzo zachęcam do wizyty w oddziale banku. Indywidualne spotkanie pozwoli rozwiać wiele wątpliwości, ocenić zdolności kredytowe oraz wytyczyć dalsze kroki  pozwalające zakupić mieszkanie na własność.

Rozmawiała
Anna Wysocka

• Kredyt Własny Kąt Hipoteczny

  • Negocjowane warunki cenowe
  • Okres kredytowania do 35 lat
  • Wakacje kredytowe – możliwość zawieszenia spłaty jednej raty w roku
  • Finansowanie do 90% wartości nieruchomości

  Wypełnij formularz

Czytaj także:

Ponad 100 mld zł kredytów hipotecznych w portfelu - Grupa PKO Banku Polskiego niekwestionowanym liderem rynku

Opcja bilansowania przy kredycie hipotecznym – dla kogo?