Kto powinien pospieszyć się z kredytem hipotecznym w tym roku?

Rok 2015 przyniesie kilka istotnych zmian na rynku kredytów hipotecznych. Zacznie obowiązywać znowelizowana Rekomendacja S, podnosząca wymagany wkład własny z 5 do 10 proc. Zmiany szykują się także w programie MdM oraz w wysokości marż bankowych. Każdy, kto planuje kupić mieszkanie na kredyt, powinien wziąć je pod uwagę.

W ciągu ostatnich 10 miesięcy oddano do użytku ok. 46 tys. nowych mieszkań. Najwięcej lokali przybyło w dużych miastach - Warszawie, Krakowie, Poznaniu i Wrocławiu. Ze względu na rosnącą podaż mieszkań na rynku pierwotnym w dobrym standardzie, liczne promocje deweloperów oraz niskie oprocentowanie kredytów hipotecznych, to może być bardzo dobry moment na zakup nieruchomości. Ale… nie dla wszystkich.

• Związek Banków Polskich szacuje, że w tym roku banki udzielą ok. 180 tys. kredytów hipotecznych o wartości ok. 38 mld zł.

Marża może pójść w górę

Jeśli z racji wieku lub innych przyczyn nie zamierzamy lub nie możemy skorzystać z rządowego wsparcia, powinniśmy rozważyć uzyskanie kredytu jeszcze w tym roku - pod warunkiem, że mamy już "na oku" nieruchomość, którą chcemy nabyć. W 2015 roku, ze względu na bardzo niskie stopy procentowe, najprawdopodobniej wzrosną marże kredytowe. Obecnie mieszkania na rynku wtórnym są tańsze niż na pierwotnym (różnica w dużej mierze zależy od miasta).

W ostatnich dniach 3-miesięczna stawka WIBOR spadła do poziomu 1,98 proc., a jeszcze w połowie roku wynosiła ok. 2,7 proc. Przy obecnym poziomie marż oznacza to, że oprocentowanie większości udzielanych w najbliższym czasie kredytów wyniesie mniej niż 4 proc.

To dobra wiadomość dla nas, ale nie dla banków, które będą mniej zarabiały na odsetkach. Najprawdopodobniej więc będą się starały zrekompensować sobie utratę zysków poprzez podniesienie marż. Jednak podwyżek należy spodziewać się dopiero w przyszłym roku, ponieważ banki chcą zebrać jak najwięcej wniosków na pierwsze dwa miesiące roku, w których zwykle zainteresowanie kredytami mieszkaniowymi spada.

Więcej wkładu własnego robi różnicę

Od stycznia 2015 roku dla osób, które chcą wziąć kredyt hipoteczny będzie obowiązywał wkład własny wynoszący 10 proc. wartości nieruchomości (obecnie trzeba posiadać 5 proc. tej kwoty). To efekt wprowadzenia znowelizowanej Rekomendacji S. Jeśli więc ktoś będzie chciał kupić mieszkanie o wartości np. 300 000 zł, to w przyszłym roku kredyt otrzyma na sumę nie większą niż 270 000 zł. Pozostałe 30 000 zł będzie musiał zgromadzić sam. Tymczasem jeszcze do końca tego roku wystarczy dysponować sumą 15 000 zł.

- Jeśli mamy już upatrzone czy wybrane mieszkanie, warto pospieszyć się, a dodatkową kwotę, którą mielibyśmy w banku zadeklarować, biorąc kredyt w 2015 jako wkład własny przeznaczyć częściowo na zakup np. wyposażenia czy inne potrzeby - podkreśla Aleksandra Łukasiewicz z firmy doradczej Expander.

MdM - w zależności od wielkości rodziny

Ci z nas, którzy starają się o kredyt z dopłatami rządowymi w ramach programu "Mieszkanie dla Młodych", a nie mają jeszcze dziecka lub posiadają jedno, powinni pomyśleć o kredycie jeszcze w tym roku. Trzeba jednak pamiętać, że MdM zakłada finansowanie zakupu mieszkania czy domu kredytem wyłącznie na rynku pierwotnym.

- Jeśli chcemy skorzystać z tego programu, a udało nam się zgromadzić wkład własny na poziomie 5 proc., to warto się pospieszyć i jeszcze w tym roku postarać o kredyt, jeżeli planujemy zakup mieszkania większego niż 50 m2 lub cena metra kwadratowego jest wyższa niż wskaźnik przeliczeniowy i nie posiadamy dzieci. Dopłata dla singli i bezdzietnych małżeństw nie wystarczy wtedy na pokrycie 10 proc. wkładu, a trzeba jeszcze pamiętać o kosztach wykończenia mieszkania - podkreśla Aleksandra Łukasiewicz.

Inaczej wygląda sytuacja osób, które posiadają co najmniej dwoje dzieci. W ich przypadku decyzję o zakupie mieszkania lepiej jest przełożyć na przyszły rok. Dopłata z MdM-u i tak pokryje wymagany wkład własny, a ponadto za 2-3 miesiące może być ona znacznie wyższa: stawka ma zostać podwyższona z 15 do 20 proc. (lecz nadal będzie naliczana do metrażu nie większego niż 50 m2).

Obecnie wszyscy beneficjenci MdM, którzy posiadają dzieci, mogą liczyć na 15 proc. dopłaty liczonej do maksymalnie 50 m2. Jeśli zapowiadane zmiany w programie wejdą w życie, to ci, którzy posiadają przynajmniej troje dzieci, otrzymają 25 proc. dopłaty. Ponadto będzie naliczana nie do 50 m2, lecz do maksymalnie 65 m2. Połączenie tych dwóch zmian spowoduje, że przy zakupie większych mieszkań kwota dopłaty może wzrosnąć ponad dwukrotnie.

Pośpieszyć się czy zaczekać?

Choć w przyszłym roku, aby kupić mieszkanie trzeba będzie mieć 10 proc. wkładu własnego - a więc dwa razy więcej niż w 2014 - a deweloperzy kuszą atrakcyjnymi ofertami mieszkań, to warto do tego tematu podejść spokojnie. Jeśli kupujemy mieszkanie z myślą o sobie, trzeba przede wszystkim skoncentrować się na bardzo dokładnej analizie ofert nieruchomości. W końcu to inwestycja na co najmniej kilka-kilkanaście lat.

Tych, którzy kupują mieszkanie na wynajem i mają już wybrany lokal, zmiana wysokości wkładu własnego od stycznia 2015 r. powinna skłonić do zaciągnięcia kredytu jeszcze w tym roku - będą potrzebowali mniejszej kwoty. Podobnie jest w przypadku singli i osób, posiadających mniej niż dwoje dzieci, którzy chcą skorzystać z programu MdM.

Agnieszka Morawiecka
ISBnews

Czytaj także:

Kredyty mieszkaniowe: 5 proc. wkładu własnego tylko do końca roku