Mieszkanie - kupno czy wynajem?

Niemal każdy z nas w pewnym momencie swojego życia postanawia usamodzielnić się i zamieszkać "na swoim". A kiedy ta chwila nadejdzie, my, którzy dzieliliśmy dotąd cztery kąty z rodzicami, rodzeństwem lub współlokatorami, zastanawiamy się, czy w naszej sytuacji lepszym rozwiązaniem będzie zakup czy wynajmowanie mieszkania.

Mój jest ten kawałek podłogi

Wielu z nas jest zdania, że lepszy kąt ciasny, ale własny niż płacenie komuś za użytkowanie lokalu. Dlatego, kiedy tylko zaczynamy uzyskiwać regularne dochody, rozważamy zakup mieszkania. Jesteśmy młodzi, mamy pracę, w ramach oszczędności odłożyliśmy już niewielką kwotę. Wyliczyliśmy, że stać nas na spłatę raty, czynsz, a także inne wydatki. W zasadzie nic nie stoi na przeszkodzie do zamieszkania we własnym "M". Czy na pewno?

Banki udzielają kredytu również osobom z niskim wkładem początkowym (od 1 stycznia 2014 musi on stanowić co najmniej 5 proc. wartości finansowanej inwestycji)¹. Wystarczy zatem relatywnie niewielka gotówka jako nasz udział oraz zaświadczenie o stałych dochodach umożliwiających pokrywanie comiesięcznych zobowiązań, by budowała się nam zdolność kredytowa².

• Od stycznia 2014 roku można się ubiegać o dofinansowanie wkładu własnego w ramach rządowego programu Mieszkanie dla Młodych. Pomoc państwa dotyczy wyłącznie mieszkań z rynku pierwotnego i obejmuje osoby, które po raz pierwszy nabywają nieruchomość i nie przekroczyły 35. roku życia (dotyczy to przynajmniej jednego współkredytobiorcy, jeśli beneficjentem ma zostać rodzina). Wsparcie wynosi od 10 proc. do 20 proc. (w zależności od liczby osób w gospodarstwie domowym) wartości nieruchomości.

Policz...

Bank przychylnie rozpatrzył wniosek i mamy szansę otrzymać kredyt długoterminowy, na maksymalny okres 35 lat³. Załóżmy, że mieszkamy w Toruniu. Przy kredycie na nieruchomość o wartości ok. 300 tys. zł otrzymamy ok. 285 tys. złotych (patrz: przypis 1). Jeśli spłacamy go w maksymalnej liczbie rat równych (420), nasza każda comiesięczna wpłata do banku wynosić będzie ok. 1450 zł (do końca spłaty). Przy ratach malejących to zobowiązanie przez pierwsze trzy lata będzie wynosiło ok. 1850 zł/mc (później stopniowo będzie maleć). W obu przypadkach jest to tyle, ile mniej więcej musielibyśmy płacić miesięcznie z tytułu odstępnego za dzierżawiony lokal.

…i zmierz zamiar według sił

Znamy już potencjalne wydatki związane z kredytem. Teraz musimy skonfrontować je z rzeczywistymi możliwościami naszego portfela. Trzeba pamiętać, że znowelizowane przez Komisję Nadzoru Finansowego przepisy dotyczące kredytów hipotecznych (tzw. Rekomendacja S) stanowią, że kwota, którą konsument przeznacza na ratę kredytu, nie może przekroczyć 40-50 proc. dochodów gospodarstwa domowego (40 proc. - osoby ze średnimi dochodami, 50 proc. - osoby z dochodami powyżej średniej).

• Przykład: Załóżmy, że w pracy mamy 5-letni staż i zarabiamy ok. 3,5 - 4 tys. zł netto. Nasz wkład własny w zakup nieruchomości to wymagane w 2014 roku minimum, czyli 15 tys. zł przy nieruchomości za 300 tys. zł. Kredyt jest duży, więc na upatrzone lokum z rynku wtórnego, w którym można zamieszkać "od ręki", musielibyśmy wydawać miesięcznie nawet 2,5 tys. złotych (rata, czynsz oraz stałe opłaty).

Z jednej strony obawiamy się więc zapowiedzianych na rynku zmian (od 2017 roku obowiązkowy wkład własny to 20 proc. wartości inwestycji) i nie chcemy wypuścić z rąk okazji na zakup mieszkania na warunkach "na naszą kieszeń". Z drugiej - obawiamy się stracić kontrolę nad własną sytuacją finansową lub - co gorsza - dołączyć do grona nieterminowych, potem zaś niewypłacalnych kredytobiorców, a być może nawet stracić zakupioną nieruchomość.

Z dobrym widokiem… na przyszłość

Wysokość kwoty wynajmu (1800-2500 zł w Warszawie), która niewiele różniła się od sumy należnej bankowi raty w przypadku zaciągnięcia długoterminowego kredytu hipotecznego, skłoniła nas uprzednio do zainteresowania się możliwością zakupu własnego mieszkania. Za tę stawkę jesteśmy w stanie wynająć średniej wielkości lokum. Jeśli nasza determinacja jest naprawdę duża i chcemy jak najszybciej wrócić do sprawy zakupu własnego "M", priorytetem powinno być teraz zgromadzenie pieniędzy na wyższy wkład własny. Dlatego posiadane środki, które mieliśmy przeznaczyć na ten cel, zainwestujmy tak, by przynosiły jak najlepszy zysk. Do tego powinniśmy włączyć regularne, comiesięczne odkładanie "wolnych" kwot.

Jeśli na powrót do tematu zakupu własnego lokum dajemy sobie np. 3 lata, to każda nadwyżka powinna zostać spożytkowana na wyznaczony cel. Jeśli decydujemy się wynajmować mieszkanie w pojedynkę, z 3,5 tys. zł budżetu na mieszkanie wydamy około 2 tys. zł. Wydaje się zatem, że stać nas na odłożenie 500 zł miesięcznie bez większych wyrzeczeń. Jeśli zdecydujemy się na tańsze lokum czy pokój w mieszkaniu ze współlokatorami, kwotę z tytułu comiesięcznych oszczędności możemy nawet potroić (1 tys. zł - udział w kosztach najmu, 1 tys. zł - wydatki bieżące, 1,5 tys. zł - kwota odkładana). W tym drugim wariancie jesteśmy w stanie uzbierać (bez lokowania w instrumenty finansowe) 54 tys. złotych. Z posiadanymi już 15 tys. daje to kwotę 69 tys. zł, czyli 22 proc. wkładu własnego na mieszkanie warte 300 tys. To nawet nieco więcej niż docelowy (od 2017) obowiązkowy poziom wkładu własny przy ubieganiu się o kredyt.

• Oferta produktowa dla oszczędzania krótkoterminowego jest szeroka - od produktów finansowych uznawanych za potencjalnie najzyskowniejsze, lecz ryzykowne w przypadku nagłych załamań na rynku (np. giełdowe papiery wartościowe, jednostki funduszy inwestujących w akcje), poprzez elastyczne konta oszczędnościowe (do odkładanych pieniędzy mamy dostęp bez ryzyka utraty oprocentowania środków), aż po najbardziej dyscyplinujące lokaty, na których pieniądze kuszą najmniej.

I tu, podobnie jak przy kredycie, nasza sytuacja finansowa może się nagle pogorszyć. Jednak przy wynajmie, w okresie, gdy zaczyna nam brakować pieniędzy na pokrycie zobowiązań, temat oszczędzania możemy odłożyć na lepsze czasy. A jeśli również dotychczasowe koszty dzierżawy przerastają nasze możliwości, możemy niemal od razu zrezygnować z droższego miejsca na rzecz tańszej opcji. Z wynajmowanym mieszkaniem w świetle umowy z właścicielem nieruchomości nie wiążą nas żadne zobowiązania długoterminowe i nie grożą nam konsekwencje ani finansowe, ani prawne. Wystarczy, że dotrzymamy okresu wypowiedzenia (zazwyczaj 1 miesiąc) i uregulujemy bieżące należności.

Nie tylko rachunek ekonomiczny

Jak wynika z badań Eurostatu (urząd statystyczny Unii Europejskiej z siedzibą w Luksemburgu), w 2012 roku tylko 4 proc. Polaków zaspokajało swoje potrzeby mieszkaniowe korzystając z wynajmu na zasadach rynkowych (najem nierynkowy obejmuje lokale komunalne, zakładowe, spółdzielcze lokatorskie, a korzystało z niego w tym okresie 13,6 proc. obywateli polskich). Dla porównania ok. 40 proc. Niemców dzierżawi lokale w celach mieszkaniowych. Ze statystyk wynikałoby więc, że Polacy są narodem ceniącym stabilizację mieszkaniową wyrażaną posiadaniem nieruchomości na własność lub takiej, która ma perspektywę stania się własnością. Kupno pierwszego własnego mieszkania umożliwiają m.in. zmiany w polityce prorodzinnej, dzięki której państwo dofinansowuje kredyty dla młodych kupujących swoje pierwsze mieszkanie (wspomniany program Mieszkanie dla Młodych). Argument za nabywaniem to także jednocyfrowe oprocentowanie kredytów i wciąż jeszcze niski próg wymaganego wkładu własnego.

Z kolei ci, którzy ostatecznie skłonią się ku wynajmowi, będą argumentowali swój wybór obawami przed "uwiązaniem" do danej nieruchomości czy o stabilność swojego zatrudnienia. Być może jeszcze bardziej utwierdzą się w przekonaniu o słuszności swojego wyboru, gdy wezmą pod uwagę założenia rządowego programu o nazwie Fundusz Mieszkań na Wynajem.

• Jak wynika z zapowiedzi Banku Gospodarstwa Krajowego, pierwszymi mieszkaniami na wynajem, które mają być o połowę tańsze niż ceny rynkowe, będzie on dysponował jeszcze w 2014 lub w 2015 roku.

Gdyby o ocenie, co korzystniejsze - wynajem czy kupno - decydował wyłącznie rachunek ekonomiczny, z pewnością łatwiej byłoby o jednoznaczną odpowiedź. Tymczasem o naszych wyborach decydują także emocje czy przyzwyczajenia, a te trudno zmienić.

Katarzyna Jurewicz

Przypisy:

Czytaj także:

Rynek nieruchomości - prognoza na 2014 rok

Ubezpieczenie mieszkania - jaką formę wybrać?

PKO Bank Polski w programie "Mieszkanie dla młodych"