Pierwsza praca, chęć założeniu rodziny, potrzeba stabilizacji - powody, dla których decydujemy się na zakup własnego lokum mogą być rozmaite. Sposoby sfinansowania tej często największej inwestycji w życiu już mniej - co trzeci Polak kupuje mieszkanie lub dom na kredyt. O czym należy wiedzieć przed decyzją o jego wzięciu?

Jak zacząć?

Musimy być przygotowani na to, że podczas rozmowy z doradcą kredytowym usłyszymy od niego wiele pytań. Będzie badał nasze potrzeby oraz chciał zapoznać się z naszymi codziennymi wydatkami, zobowiązaniami, inwestycjami. Wszystko po to, by móc ocenić, jaka wysokość raty nie będzie dla naszego budżetu nadmiernym obciążeniem.

Zdarza się, że osoby starające się o kredyt zaniżają codzienne koszty, po to, by uzyskać większą kwotę kredytu. To błąd. Po pierwsze: kredyt hipoteczny bierzemy na wiele lat, zdarza się, że nawet na ponad 30. To bardzo dużo czasu, nie jesteśmy więc w stanie przewidzieć, co może się zdarzyć w tak odleglej perspektywie. Po drugie, właściwe podanie kwot, jakie obciążają nasz budżet, tak naprawdę ma na celu nasze bezpieczeństwo finansowe. Oznacza to, że nasze wyliczenia powinny być realne - jeżeli je zaniżymy, to może się okazać, że w pewnym momencie będziemy mieć trudność ze spłatą kredytu.

Dlatego najlepiej jeszcze przed rozpoczęciem starań o kredyt oszacować swą zdolność kredytową i zaplanować swój budżet, z uwzględnieniem raty kredytu. Można to zrobić korzystając na przykład z kalkulatora dostępnego na stronie www.pkobp.pl/klienci-indywidualni/kredyty-mieszkaniowe/wlasny-kat-hipoteczny. Pozwoli nam to zorientować się, na jaki kredyt nas stać i odpowiedzieć na pytania, które potem zostaną nam zadane przez doradcę kredytowego.

W pierwszej części zostaniemy zapytani o rodzaj umowy o pracę, jaką mamy, wysokość dochodów oraz o to, ile osób mamy na utrzymaniu. Kolejna część dotyczy naszych zobowiązań (kart kredytowych, kredytów w koncie) - przed rozpoczęciem starań o kredytwarto pomyśleć o zrezygnowaniu z tych produktów, gdyż obniżają naszą zdolność kredytową. Trzecia część jest związana z pytaniami o nasze życie codzienne - wysokość wydatków na media, żywność i inne obciążenia. Odpowiedzi na te pytania pozwolą nam zastanowić się, czy także tutaj nie możemy poszukać oszczędności. Może zmienimy dostawcę energii, internetu, operatora telefonii komórkowej? Każde sto złotych mniej w codziennych wydatkach, to większy luz w budżecie domowym, kiedy już będziemy spłacać nasz kredyt hipoteczny.

Wskaźnik obciążenia długiem

Pamiętajmy o tym, że banki, badając naszą zdolność do spłaty kredytu, stosują tzw. wskaźnik obciążenia długiem (ang. Debt to Income). Ustalają obciążenie budżetu domowego ratami kredytów w odniesieniu do wynagrodzenia przyszłego kredytobiorcy. Jeżeli jego pensja jest niższa niż przeciętne wynagrodzenie netto w gospodarce narodowej, wówczas może obciążyć spłatą rat kredytów do 50 proc. swojego dochodu. Jeżeli pensja jest wyższa - obciążenie może wynosić do 65 proc. Jest to jeden z elementów wykorzystywanych do ustalenia zdolności kredytowej kredytobiorcy.

Jednocześnie zdrowy rozsądek podpowiada, żeby stosować jeszcze większy margines bezpieczeństwa. Ekonomiści proponują na przykład, aby obciążenia związane z kredytem hipotecznym nie wynosiły więcej niż 30 proc. naszego budżetu rodzinnego.

Szukamy mieszkania

Kiedy już sprawdziliśmy - w oparciu o kalkulator, że stać nas na określoną wysokość kredytu, możemy, ruszać na poszukiwanie mieszkania marzeń. Na początek określmy swoje potrzeby. Na jakie mieszkanie się zdecydować? Czy kupować na rynku pierwotnym czy wtórnym? Jak duże? Kawalerkę czy od razu cztery pokoje? To kolejne dylematy, przed którym stajemy.

Polacy najchętniej kupują mieszkania średnie, o powierzchni 45-65 metrów. Kawalerki i duże mieszkania, mimo że relatywnie tańsze, nie są tak popularne.

Nowe mieszkania powstają zazwyczaj na obrzeżach miast, bo tam tereny budowlane/inwestycyjne są najtańsze i dzięki temu deweloper może zaproponować nam niższe kwoty za metr mieszkania. To zaleta. Oznacza to bowiem, że mając określoną kwotę, możemy kupić większe mieszkanie na rynku pierwotnym niż wtórnym. Jednak to rozwiązanie ma swoje wady. Po pierwsze, w takich nowych osiedlach na obrzeżach zazwyczaj jest niezbyt dobra infrastruktura. Szczególnie brakuje żłobków, przedszkoli, szkół. Kłopot bywa także z dojazdem do centrum. Te wszystkie czynniki sprawiają, że nasze wymarzone mieszkanie może stać się dla nas po pewnym czasie, delikatnie mówiąc, uciążliwe.

• Dla osób, które decydują się na mieszkanie z rynku pierwotnego, idealnym rozwiązaniem będzie oferowany przez PKO Bank Polski kredyt Własny Kąt Hipoteczny. Elastyczny, z długim okresem kredytowania, z warunkami ustalanymi indywidulanie.

A co z rynkiem wtórnym? Tutaj możemy znaleźć prawdziwe perełki. W ładnej, niskiej kamienicy, w zielonej okolicy, a zarazem w sercu miasta, z dostępem do udogodnień, z szybką komunikacją z głównymi trasami. Często są to mieszkania do remontu, co zaniża ich cenę, a sprawia, że możemy je urządzić po swojemu.

Jednak, stare kamienice zbudowane są w innych niż dzisiejsze technologiach, co w niektórych przypadkach może mieć wpływ na komfort naszego życia. Wokół brakuje także zazwyczaj miejsc parkingowych, bo dawni architekci przestrzeni nie przewidzieli liczby aut, która otacza nas obecnie.

• Dla osób decydujących się na mieszkanie na rynku wtórnym dobrym rozwiązaniem będzie Kredyt Hipoteczny MIX, ponieważ środki z tego kredytu można przeznaczyć, obok zakupu nieruchomości czy remontu lokum, także na jego kompletne wyposażenie.

A może nowe mieszkanie w centrum? I takie są dostępne - lecz najdroższe. Oznacza to, że skoro stać nas na 60 metrów w starym budownictwie, to w nowym, w centrum, za tę samą kwotę kupimy tylko 45 metrów lub mniej.

Zakup mieszkania z rynku pierwotnego powinni rozważyć także młodzi poszukujący pierwszego własnego mieszkania. Przy spełnieniu określonych warunków mogą bowiem otrzymać kredyt hipoteczny w ramach programu Mieszkanie dla Młodych, który również znajduje się w ofercie PKO Banku Polskiego. Ten kredyt przeznaczony jest dla osób do 35. roku życia: będących w związku małżeńskim, dla singli oraz osób samotnie wychowujących dzieci, kupujących pierwsze mieszkanie lub dom. Umożliwia też skorzystanie z dofinansowania wkładu własnego, wymaganego przez bank na etapie wnioskowania o kredyt. Dodatkowo, gdy w okresie kredytowania w rodzinie urodzi się lub zostanie przysposobione kolejne dziecko, kredytobiorca może otrzymać 5 proc. wartości mieszkania na spłatę kredytu, ustalonej w oparciu o odpowiednie przepisy.

Dopasować warunki kredytu do swoich potrzeb

Kiedy już zdecydujemy się na kredyt, pamiętajmy, że najbezpieczniejsze są kredyty brane w walucie, w której zarabiamy. Unikniemy wtedy ryzyka kursowego, co oznacza, że nasza rata, nie zaskoczy nas nieoczekiwany wzrost raty kredytu.

Dobrze także byśmy dysponowali jak największym wkładem własnym. Bez wkładu wynoszącego co najmniej 10 proc. wartości mieszkania w ogóle nie możemy złożyć wniosku o udzielenie kredytu. Im większy wkład własny, tym mniejszy koszt kredytu. Ekonomiści radzą, że optymalnie byłoby dysponować kwotą rzędu 20 proc. planowanej inwestycji.

Wiemy, już na jaką kwotę kredytu nas stać, wiemy, jakie i gdzie chcemy kupić mieszkanie, dysponujemy wkładem własnym. Teraz przyszedł moment, w którym możemy pomyśleć o szczegółach naszego kredytu. Przed dokonaniem wyboru, warto sprawdzić rankingi kredytów hipotecznych, by przekonać się, który bank oferuje najlepszy produkt. Takie cykliczne zestawienia publikuje m.in. Bankier.pl

Kiedy już zdecydujemy, który bank ma najkorzystniejszą ofertę - wybierzmy się do placówki, gdzie doradca dobierze nam ofertę dopasowaną do naszych potrzeb.

Na jak długi okres chcemy wziąć kredyt?

Maksymalny czas to 35 lat. Tak długi okres daje gwarancję, że obciążenia będzie odpowiednio rozłożone w czasie, a miesięczna rata nie będzie zbyt uciążliwa. Decydując o długości okresu kredytowania, powinniśmy przede wszystkim brać pod uwagę wspomniane wyżej zasady obciążania budżetu domowego.

Następnie wybierzmy rodzaj raty. Malejące czy stałe? Malejące nie są niestety dostępne dla każdego, bo oznaczają na początek dużo wyższą ratę. Ale zarazem mają tę zaletę, że od razu spłacamy kapitał. Dzięki temu, wraz z upływem lat, nasza rata, robi się coraz mniejsza.

Decydując się na raty równe, w początkowej fazie będziemy spłacać głównie odsetki, a udział kapitału będzie mniejszy. Jednak z każdą kolejną ratą te proporcje będą się odwracały. Minusem jest to, że w pierwszym okresie spłacania rat kwota naszego kapitału ulega zmianie wolniej.

• Jeżeli na początku nie stać nas na raty malejące, możemy się na nie zdecydować później, w dowolnej chwili, ale należy liczyć się z poniesieniem opłaty za czynności związane ze zmianą formuły spłaty.

Powinniśmy także rozważyć, co zrobić w sytuacji, w której będziemy mieć zachwianą płynność finansową i sprawdzić, jakie możliwości daje nam bank. Czy oferuje nam tzw. wakacje kredytowe? Czy istnieje szansa na renegocjowanie warunków? Ale pomyślmy także o tym, że może być odwrotnie: nasza sytuacja finansowa poprawia się na tyle, że będziemy chcieli spłacić kredyt w całości lub go nadpłacić. Przekonajmy się czy bank daje taką możliwość i po jakim czasie.

• PKO Bank Polski oferuje elastyczne kredyty hipoteczne. Warunki cenowe są ustalane indywidualnie, podobnie jak oprocentowanie. Specjaliści Banku wiedzą, że każdy klient jest inny, ma inne potrzeby i oczekiwania, dlatego, dobierają produkt tak, by odpowiadał na potrzeby konkretnych osób. Biorąc kredyt hipoteczny w PKO Banku Polskim, można część kwoty przeznaczyć na remont wymarzonego lokum czy spłatę innych zobowiązań. To rozwiązania ułatwiające zarządzanie domowym budżetem.

Kredyt hipoteczny to poważna sprawa. I tak powinniśmy go traktować. Podejść do niego, jak do inwestycji, która ma nam sprawiać radość, a nie spędzać sen z powiek. Dlatego każdy nasz krok powinien być dokładnie przemyślany i zgodny z tym, na co nas po prostu stać. Wtedy radości z mieszkania marzeń nie zmącą nam czarne myśli o kredycie.

Iwona Radomska
Ekspert PKO Banku Polskiego

Czytaj także:

Kredyt hipoteczny: na początek wyższa rata. Dlaczego?

Wiosenne porządki z kredytem hipotecznym MIX