Jaki będzie ten rok na rynku mieszkaniowym

Po słabszym 2024 r. i wyhamowaniu aktywności w pierwszej połowie 2025 r. rynek może stopniowo odzyskiwać dynamikę. Będzie to jednak cykl wyraźnie różniący się od poprzednich faz wzrostowych. O jego przebiegu zadecydują nie tylko czynniki makroekonomiczne i polityka pieniężna, lecz w coraz większym stopniu także procesy demograficzne, zmiany technologiczne oraz otoczenie regulacyjne. Z punktu widzenia nabywców kluczowym ograniczeniem pozostanie dostępność finansowania bankowego. Choć oczekiwana jest stabilizacja polityki monetarnej, a w średnim horyzoncie możliwe są obniżki stóp procentowych, ich skala i tempo będą prawdopodobnie ograniczone. Oznacza to, że w 2026 r. zdolność kredytowa gospodarstw domowych może poprawić się jedynie umiarkowanie.

Demografia wpłynie na rynek nieruchomości
Procesy sprzedażowe mogą pozostać dłuższe, a decyzje zakupowe bardziej rozważne. Po stronie popytu coraz większą rolę będą odgrywać czynniki strukturalne. Polska wchodzi w fazę szybkiego starzenia się społeczeństwa i spadku liczby ludności, przy czym proces ten będzie silnie zróżnicowany przestrzennie. Największe spadki popytu mogą dotyczyć obszarów peryferyjnych, natomiast relatywnie odporne pozostaną największe metropolie oraz dobrze skomunikowane strefy podmiejskie. Kluczowe znaczenie będzie miała nie liczebność populacji, lecz popyt efektywny, czyli zdolność i skłonność do zakupu lub najmu mieszkań w konkretnych lokalizacjach.

Większy popyt w strefach podmiejskich
Równolegle rośnie znaczenie zmian technologicznych i organizacyjnych na rynku pracy. Upowszechnienie pracy zdalnej, automatyzacja oraz rozwój sztucznej inteligencji mogą sprzyjać dalszemu rozlewaniu się popytu mieszkaniowego na obszary podmiejskie, pod warunkiem dobrej dostępności transportowej i infrastrukturalnej. Zjawisko to nie oznacza osłabienia roli największych miast, lecz raczej zmianę struktury popytu i rosnącą selektywność nabywców i najemców. Coraz większą wagę będą miały mikrolokalizacja oraz kryteria jakościowe, w tym efektywność energetyczna, a część starszego zasobu będzie wyceniana z dyskontem ze względu na wysokie koszty modernizacji, ryzyko regulacyjne oraz rosnące koszty użytkowania.

Inwestorzy będą bardziej ostrożni
Aktywność klientów inwestycyjnych w 2026 r. najprawdopodobniej pozostanie ograniczona. Ich powrót na rynek będzie uzależniony od poprawy relacji rentowności najmu do kosztów finansowania oraz od większej przewidywalności otoczenia regulacyjnego i podatkowego. Jednym z istotnych czynników ryzyka pozostaje możliwość wprowadzenia podatku katastralnego. Nawet brak jednoznacznych decyzji w tym zakresie wpływa negatywnie na skłonność inwestorów do podejmowania długoterminowych zobowiązań i obniża atrakcyjność mieszkań jako aktywa inwestycyjnego. Do czasu wyjaśnienia kierunku polityki podatkowej segment inwestycyjny będzie raczej zachowywał ostrożność lub kierował kapitał do innych klas aktywów.

Czas większej niepewności dla deweloperów
Po stronie podaży rok 2026 zapowiada się jako okres podwyższonej niepewności dla firm deweloperskich. Reforma systemu planowania przestrzennego oraz wdrażanie planów ogólnych gmin, choć w długim terminie mogą zwiększyć przejrzystość i poprawić jakość zagospodarowania przestrzeni, w krótkiej perspektywie generują ryzyko wydłużenia procedur administracyjnych oraz ograniczenia dostępności gruntów pod zabudowę mieszkaniową. Dodatkowym wyzwaniem staje się ustawa schronowa, wprowadzająca nowe obowiązki projektowe i infrastrukturalne, co może prowadzić do wzrostu kosztów realizacji inwestycji oraz wydłużenia etapu planowania, szczególnie w dużych miastach.

W efekcie nowa podaż mieszkań, zwłaszcza wysokiej jakości i spełniających coraz bardziej restrykcyjne wymogi energetyczne, może pozostać ograniczona. Taka struktura podaży będzie sprzyjać utrzymywaniu się presji cenowej w wybranych segmentach rynku, mimo braku silnych impulsów popytowych w skali całego kraju.

Ceny mogą rosnąć lokalnie
Rynek mieszkaniowy w obecnym cyklu w coraz mniejszym stopniu będzie rynkiem jednorodnym, a w coraz większym – zbiorem lokalnych subrynków reagujących z różną siłą na te same impulsy makroekonomiczne. W skali ogólnopolskiej 2026 r. nie musi przynieść wyraźnych, jednorodnych wzrostów cen mieszkań, jednak ich zachowanie może być zróżnicowane lokalnie. Najlepiej powinny zachowywać się ceny w największych miastach, ich strefach podmiejskich oraz w lokalizacjach o korzystnych fundamentach demograficznych i rynku pracy. Z kolei nieruchomości w regionach o słabszej demografii, zasobie niskiej jakości i ograniczonej płynności mogą podlegać stagnacji lub presji spadkowej.

Dla osób planujących zakup mieszkania z wykorzystaniem kredytu hipotecznego rok 2026 będzie wymagał większej ostrożności i świadomego podejścia do decyzji inwestycyjnych. Klienci coraz chętniej będą wybierali nieruchomości o trwałych fundamentach popytowych i standardzie akceptowalnym także w kolejnej dekadzie. Choć warunki rynkowe mogą stopniowo się poprawiać, decyzje zakupowe będą coraz bardziej zindywidualizowane, a analiza ryzyk i długoterminowych trendów stanie się równie istotna, jak sama cena nieruchomości.

Informacje zawarte w tym artykule mają charakter wyłącznie edukacyjny. Nie stanowią one porady eksperta, profesjonalnej konsultacji ani rekomendacji dostosowanej do Twojej sytuacji. Przed podjęciem jakichkolwiek decyzji na podstawie treści artykułu skonsultuj się z wykwalifikowanym specjalistą.