W sytuacji gdy popyt przewyższa podaż ceny danego dobra rosną, gdyż dostawcy dostrzegają, że zainteresowanie sprzedawanymi przez nich dobrami jest na tyle wysokie, że mogą sobie pozwolić na podniesienie cen, a chętnych na zakup i tak nie zabraknie. W pewnym momencie, gdy rosnące ceny osiągną poziom, który zniechęci część potencjalnych nabywców, nastąpi spadek popytu. Jednocześnie wysokie ceny motywują dostawców do zwiększenia podaży. W konsekwencji mamy do czynienia ze spadkiem popytu i wzrostem podaży, co przyczynia się do przywrócenia na rynku równowagi pomiędzy podażą a popytem. Odwrotna sytuacja będzie miała miejsce w przypadku gdy podaż jest wyższa od popytu. Dostawcy, nie mogąc sprzedać dostarczanych przez siebie dóbr będą obniżać cenę sprzedaży by zachęcić nabywców do zakupu. Niskie ceny z jednej strony wpływają na obniżenie podaży (ograniczenie produkcji z uwagi na spadek rentowności), a z drugiej stymulują popyt (konsumentów stać na zakup większej ilości dóbr). Opisane powyżej mechanizmy rynkowe, wpływając na kształtowanie cen produktów i usług stanowią swego rodzaju mechanizm samoregulacji rynku, którego celem jest dążenie do przywrócenia stanu równowagi popytowo-podażowej, oznaczającej stan, w którym zapotrzebowanie konsumentów na dane dobro jest równe ilości tego dobra dostarczonej przez producentów.
Nie inaczej dzieje się na rynku nieruchomości mieszkaniowych. O kierunku i skali zmian cen nieruchomości decydują opisane powyżej mechanizmy rynkowe, czyli relacja pomiędzy podażą i popytem. Potencjalny popyt na mieszkania w Polsce jest wysoki, gdyż mamy do czynienia z niedoborem mieszkań. Gdybyśmy chcieli dorównać do poziomu Czech, czy Węgier w ilości mieszkań przypadających na tysiąc mieszkańców, potrzebowalibyśmy wybudować około 2 milionów dodatkowych mieszkań w budynkach jedno- lub wielorodzinnych. Czy zatem można powiedzieć, że na rynku nieruchomości mieszkaniowych popyt jeszcze przez wiele lat będzie przewyższać podaż? Otóż nie. Przytoczona na wstępie definicja popytu zawiera nie tylko element chęci zakupu przez nabywcę, ale także aspekt możliwości sfinansowania tego zakupu. I tutaj pojawia się kluczowa kwestia. Kto dzisiaj w Polsce może sobie pozwolić na zakup mieszkania? Niewielu potencjalnych nabywców może sfinansować taki zakup z własnych oszczędności. Najpopularniejszym źródłem finansowania zakupu mieszkań jest kredyt hipoteczny, a zatem o możliwości zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych decyduje tak zwana zdolność kredytowa.
Zdolność kredytowa w głównej mierze wiąże się z wymogiem posiadania stałego dochodu na poziomie umożliwiającym udźwignięcie wydatków związanych z comiesięczną spłatą rat zaciągniętego kredytu, przy uwzględnieniu kosztów utrzymania gospodarstwa domowego i innych stałych obciążeń finansowych. Zdolność kredytowa zależy zatem z jednej strony od wysokości dochodów, a z drugiej o wysokości miesięcznych rat spłaty kredytu.
Przeciętne realne dochody gospodarstw domowych w Polsce regularnie rosną, co oznacza, że nawet po uwzględnieniu wzrostu cen i kosztów utrzymania, konsumenci mogą pozwolić sobie na coraz więcej. Według danych GUS przeciętny realny dochód był w 2022 roku aż jedną trzecią wyższy niż w 2010 roku. Ten wzrost pozytywnie wpływa na zdolność kredytową potencjalnych nabywców mieszkań. Negatywnym czynnikiem obniżającym zdolność kredytową może być na przykład wzrost cen mieszkań. W krótkim okresie jednak najistotniejszym czynnikiem wpływającym na możliwość sfinansowania zakupu mieszkań przez potencjalnych nabywców jest wysokość oprocentowania kredytów, która zależy od poziomu stóp procentowych.
Poziom ten kształtowany jest w Polsce przez Radę Polityki Pieniężnej, której przewodniczącym jest Prezes Narodowego Banku Polskiego. Obecnie, w 2024 roku, poziom stóp procentowych jest relatywnie wysoki, co przyczynia się do obniżenia zdolności kredytowej. Z najniższym poziomem stóp procentowych w Polsce mieliśmy do czynienia w latach 2020-2021, kiedy to w reakcji na kryzys spowodowany wybuchem ogólnoświatowej pandemii koronawirusa, Rada Polityki Pieniężnej obniżyła stopy procentowe do rekordowo niskiego poziomu (podstawowa stopa NBP, tak zwana stopa referencyjna wynosiła wówczas 0,1% w skali roku, podczas gdy obecny jej poziom to 5,75%). Bardzo szybko przełożyło się to na silny wzrost popytu na mieszkania, co doprowadziło do dynamicznego wzrostu cen mieszkań.
W 2022 roku, by przeciwdziałać wysokiej inflacji, Rada Polityki Pieniężnej zmuszona była podnieść stopy procentowe, w tym stopę referencyjną do poziomu 6,75% w skali roku, który był najwyższym poziomem od niemal 20 lat. Wpłynęło to na obniżenie zdolności kredytowej gospodarstw domowych, uniemożliwiając wielu z nich zaspokojenie potrzeb mieszkaniowych przy wykorzystaniu finansowania ze środków pochodzących z kredytu hipotecznego. W konsekwencji, mieliśmy do czynienia wówczas z głębokim spadkiem popytu, co poprzez działanie opisanych na wstępie mechanizmów rynkowych wpłynęło na kształtowanie się cen mieszkań.
Co prawda – z uwagi na wysoką inflację i wzrost kosztów budowy – nominalne ceny nieruchomości nie spadły, jednak tempo wzrostu tych cen było niższe niż tempo wzrostu cen dóbr i usług konsumpcyjnych (tak zwana inflacja) oraz niższe niż tempo wzrostu wynagrodzeń, a zatem ceny nieruchomości w ujęciu realnym nieco staniały.
W drugiej połowie 2023 roku zdarzyło się coś co ma wpływ ma kształtowanie się cen mieszkań w roku bieżącym. Choć stopy procentowe ustalane przez Radę Polityki Pieniężnej były wciąż wysokie, to uruchomiony rządowy program Bezpieczny Kredyt 2% umożliwił młodym ludziom kupującym pierwsze mieszkanie zaciągnięcie kredytu z oprocentowaniem znacznie niższym od rynkowego. To z kolei przełożyło się na wzrost zdolności kredytowej sporej grupy potencjalnych nabywców mieszkań i otworzyło im możliwość realizacji planów zakupu własnego lokum. Na rynku nieruchomości mieszkaniowych mieliśmy wówczas do czynienia z gwałtownym wzrostem popytu, któremu – z uwagi na długość cyklu inwestycyjnego w budownictwie - nie mogła w krótkim czasie dorównać podaż mieszkań. W konsekwencji mechanizmy rynkowe doprowadziły do dynamicznego wzrostu cen mieszkań, czego skutki odczuwaliśmy jeszcze w pierwszej połowie bieżącego roku, kiedy to ceny rosły w tempie 20% w skali roku.
W tym momencie nasuwa się pytanie: dlaczego ceny mieszkań rosły dynamicznie jeszcze w pierwszej połowie 2024 roku, pomimo że po zamknięciu programu preferencyjnych kredytów, z końcem 2023 roku, popyt na mieszkania gwałtownie się osłabił? Otóż, trzeba wiedzieć, że choć opisane wcześniej mechanizmy rynkowe oddziałują na ceny wszystkich dóbr i usług w tym samym kierunku, to czas reakcji na bodźce popytowo-podażowe jest różny. Dobra najpłynniejsze, czyli takie, którymi obrót jest masowy (na przykład chleb, masło, chemia gospodarcza) reagują bardzo szybko na działanie mechanizmów rynkowych. Nieruchomości mieszkaniowe należą jednak do dóbr najmniej płynnych.
Przeciętny okres sprzedaży mieszkania od momentu wystawienia go do oferty liczony jest zwykle w kwartałach. Cykl inwestycyjny jest tutaj długi, a koszty budowy, jak i przewidywane ceny sprzedaży mieszkań kalkulowane są z wielomiesięcznym wyprzedzeniem. Dlatego zwykle dłuższy jest też okres, jaki musi upłynąć zanim deweloper wystawiający mieszkanie do sprzedaży przekona się, że sytuacja rynkowa zmusza go do obniżenia ceny za jaką oferuje do sprzedaży mieszkanie. Podjęcia decyzji o obniżeniu ceny nie ułatwia też fakt, że na etapie realizacji inwestycji, możliwości obniżenia zakontraktowanych kosztów budowy są już ograniczone, trzeba zatem zwykle zrezygnować z części zaplanowanego zysku. Dlatego praktyka pokazuje, że na rynku nieruchomości mieszkaniowych, w niesprzyjających warunkach rynkowych, ceny reagują z opóźnieniem 2 do 3 kwartałów. Należy zatem oczekiwać, że osłabienie popytu obserwowane od początku bieżącego roku, dopiero w drugiej połowie roku doprowadzi do obniżenia wysokiej dynamiki wzrostowej cen, a być może nawet do spadku cen w skali poszczególnych kwartałów.
