Ograniczenia finansowe i skomplikowane procedury przy budowie domu? To już przeszłość!

W 2015 roku weszła w życie nowelizacja ustawy, która umożliwia budowę domu bez konieczności uzyskania pozwolenia. Od tego czasu wybudowano sporo nowoczesnych domów bez pozwolenia, a dzięki wprowadzeniu Nowego Ładu w 2022 roku, całość stała się jeszcze prostsza. Sprawdź, do ilu metrów można postawić dom bez pozwolenia oraz jakie warunki należy spełnić!

Domy bez pozwolenia – do ilu metrów?

3 stycznia 2022 roku weszły w życie przepisy, które umożliwiają budowę domu bez pozwolenia oraz bez kierownika budowy. To zasługa Nowego Ładu. Na każde 500 m² działki można postawić jeden dom o maksymalnej powierzchni 70 m².

Domy do 70 m² bez pozwolenia mogą mieć płaski dach lub pochyły z niewielkim poddaszem. Na tym jednak nie kończą się warunki, które należy spełnić. Projekty domów bez pozwolenia muszą również być odpowiednio oddalone od szamba sąsiedniej posesji, czy też emisji zanieczyszczeń. Wprowadzono również ograniczenie, aby rozpiętość elementów konstrukcyjnych w takich obiektach nie wynosiła więcej niż 6 m, a wysięg wsporników był ograniczony do 2 m.

Mniejsze wymagania posiadają rekreacyjne domy 35 m² bez pozwolenia, choć również nie mogą być stawiane gęściej niż jeden budynek na 500 m² działki. Muszą być parterowe i być używane wyłącznie sezonowo.

Dokumenty potrzebne do zgłoszenia budowy domu

Choć dom do 70 m² nie wymaga uzyskania pozwolenia, jego budowę należy zgłosić w urzędzie miasta lub starostwie powiatowym. Dokumenty, które są potrzebne do zgłoszenia budowy, to przede wszystkim:

• wniosek dot. zgłoszenia budowy,
• oświadczenie, iż budowa służy wyłącznie zaspokojeniu własnych potrzeb mieszkaniowych,
• poświadczenie o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane,
• MPZP, czyli miejscowy plan,
• trzy egzemplarze projektu budowlanego,
• oświadczenie, że inwestor przyjmuje odpowiedzialność za kierowanie budową (o ile nie zatrudnia kierownika budowy).

Jak wygląda procedura zgłoszenia budowy domu?

Zgłoszenia budowy domu do niedawna dokonywało się z odpowiednim wyprzedzeniem – minimum 21 dni przed planowanym rozpoczęciem robót. Starosta mógł w tym czasie złożyć sprzeciw, np. ze względu na niezgodność z przepisami. Nowy Ład zawiera jednak zapis, który to uniemożliwia:

„Organ administracji architektoniczno-budowlanej nie będzie mógł zgłosić sprzeciwu do zgłoszonej przez inwestora budowy. Do budowy będzie można przystąpić niezwłocznie po doręczeniu organowi administracji architektoniczno-budowlanej takiego zgłoszenia”.

Oznacza to, że po złożeniu oświadczeń dot. zgodności dokumentów, prace będzie można rozpocząć znacznie szybciej. Domy drewniane bez pozwolenia całoroczne to opcja również dla osób, którym zależy na czasie.

Koszty budowy domu bez pozwolenia

Wiesz już, jakie domy można budować bez pozwolenia, zatem przejdźmy do kosztów, które się z tym wiążą. Cena domu bez pozwolenia zależy od wielu czynników, w tym zastosowanych materiałów, dokładnego metrażu, technologii, czy kosztów związanych z wykonaniem prac.

Uznaje się jednak, że średni koszt budowy do stanu surowego w 2022 roku waha się między 130 a 195 tys. zł. Do tego należy oczywiście doliczyć koszty wykończenia, które w dużej mierze zależą od potrzeb i preferencji domowników. Jeśli z kolei chodzi o gotowe domy bez pozwolenia – tutaj ceny zaczynają się od ok. 170 tys. zł. Obecnie coraz większą popularnością cieszą się domy modułowe bez pozwolenia, jednak ceny w tym przypadku nie są niższe.

Polski Ład a domy bez pozwolenia - zmiany

Jednym z filarów Polskiego Ładu jest program „Mieszkanie bez wkładu własnego i dom 70 m² bez formalności”. To właśnie dzięki temu programowi formalności są ograniczone do minimum. Znowelizowane prawo stawia m.in. warunek mówiący, iż domy bez pozwolenia na budowę mają być nieruchomościami wolnostojącymi. Program skierowany jest do standardowych inwestorów – z tego też względu potrzebne jest oświadczenie o zaspokajaniu jedynie własnych potrzeb. Nie jest to rozwiązanie dostępne dla deweloperów.

Kolejna istotna zmiana dotyczy uprawnień osób wykonujących projekt. Ustawa ta daje upoważnienie osobom, które mają uprawnienia w specjalności konstrukcyjno-budowlanej lub architektonicznej. Jeszcze do niedawna zakres tych kwalifikacji miał być znacznie szerszy, zatem jest to kolejne ułatwienie.

Wątpliwości budzi jedynie fakt, iż to inwestor jest odpowiedzialny za kierowanie budową domów mieszkalnych bez pozwolenia. Może to bowiem prowadzić do wielu niebezpiecznych sytuacji. Brak dziennika budowy także może okazać się utrudnieniem, np. w przypadku chęci wyszukania problemów, które wystąpiły podczas robót. Inwestor nadal ma jednak możliwość zatrudnienia kierownika budowy, jeśli tylko będzie chciał tego dokonać.

Domy całoroczne bez pozwolenia wiążą się z niemałymi oszczędnościami i znacznym skróceniem procesu budowlanego. Przejrzyste i proste zasady domów 70 m² bez pozwolenia otwierają nam nowe możliwości – warto z nich skorzystać!

Julia Mendrela