Jak rozumieć ustawowe pojęcia ujęte w umowie kredytu: całkowity koszt kredytu/całkowita kwota do zapłaty/RRSO?

Pokażemy, czym różni się całkowity koszty kredytu od całkowitej kwoty do zapłaty. Wytłumaczymy także, w jaki sposób wyliczana jest RRSO, czyli rzeczywista roczna stopa oprocentowania. Mamy nadzieję, że po lekturze naszego wpisu nikt nie będzie miał już wątpliwości, jakie są różnice między tymi pojęciami. Liczymy też, że dzięki niemu rozmowa z doradcą w banku będzie łatwiejsza.

Całkowity koszt kredytu

Czym jest całkowity koszt kredytu hipotecznego? Od czego zależy jego wysokość? Jakie elementy wchodzą w jego skład? Dlaczego parametr ten może się zmieniać?

Pojęcie całkowitego kosztu kredytu zostało opisane w ustawie z dnia 23 marca 2017 r. o kredycie hipotecznym oraz o nadzorze nad pośrednikami kredytu hipotecznego i agentami. Zgodnie z jej zapisami, całkowitym kosztem kredytu określa się: „wszelkie koszty, które konsument jest zobowiązany ponieść w związku z umową o kredyt hipoteczny, w szczególności: odsetki, opłaty, prowizje, podatki i marże, jeżeli są znane kredytodawcy oraz koszty usług dodatkowych, w szczególności ubezpieczeń, w przypadku gdy ich poniesienie jest niezbędne do uzyskania kredytu lub do uzyskania go na oferowanych warunkach, z wyjątkiem kosztów opłat notarialnych ponoszonych przez konsumenta”.

Można zatem powiedzieć, że całkowity koszt kredytu hipotecznego to wszelkie koszty, które kredytobiorca zobowiązany jest ponieść w związku z udzieleniem kredytu hipotecznego, w szczególności:

• prowizja za udzielenie kredytu (pobierana jednorazowo przez bank od kwoty udzielanego kredytu w wysokości od 0% do 3,5%),
• odsetki (naliczane przez bank od momentu uruchomienia kredytu od kwoty kredytu pozostałej do spłaty),
• opłata jednorazowa za dokonanie przez bank oceny wartości nieruchomości mającej stanowić przedmiot zabezpieczenia kredytu,
• opłata/y za przeprowadzenie przez bank kontroli na terenie budowy przed wypłatą transzy kredytu,
• opłata jednorazowa za przeprowadzenie kontroli przez bank kredytowanej nieruchomości potwierdzającej prawidłowe wykorzystanie środków pochodzących z kredytu po wypłacie ostatniej transzy,

koszty usług dodatkowych takich jak:

• składki z tytułu umów ubezpieczenia nieruchomości stanowiącej zabezpieczenie kredytu hipotecznego od ognia i innych zdarzeń losowych, ubezpieczenia na życie lub ubezpieczenie spłaty kredytu na wypadek utraty źródła dochodu, poważnego zachorowania, pobytu w szpitalu w następstwie nieszczęśliwego wypadku w całym okresie kredytowania,
• opłaty z tytułu posiadania rachunku ROR albo karty kredytowej, w całym okresie kredytowania oraz

Dodatkowo w skład całkowitego kosztu kredytu wchodzi koszt podatku od czynności cywilno-prawnych za ustanowienie hipoteki w wysokości 19 zł, który ponosi kredytobiorca na rzecz Skarbu Państwa.

Jakich opłat nie uwzględnia koszt całkowity? Otoż do całkowitego kosztu kredytu nie są zaliczane koszty opłat notarialnych i opłat sądowych.

Całkowita kwota do zapłaty i całkowita kwota kredytu

Całkowita kwota do zapłaty to suma całkowitego kosztu kredytu hipotecznego i całkowitej kwoty kredytu hipotecznego, czyli kwoty nieobejmującej tzw. kredytowanych kosztów, która została udostępniona klientowi w ramach umowy. Bank w swojej ofercie nie udostępnia możliwości kredytowania kosztów kredytu.

Przykład: jeśli zaciągnęliśmy kredyt na 100 000 zł, a całkowity koszt tego kredytu wyniósł 10 000 zł, to łącznie w ratach do banku zwróciliśmy 110 000 zł, czyli jest to właśnie całkowita kwota, jaką zapłaciliśmy. Natomiast całkowita kwota kredytu w tym przypadku wyniosła 100 000 zł.

Rzeczywista roczna stopa oprocentowania (RRSO)

W ustawie z dnia 23 marca 2017 r. o kredycie hipotecznym oraz o nadzorze nad pośrednikami kredytu hipotecznego i agentami o kredycie konsumenckim wprowadzony został obowiązek podawania w ofertach wskaźnika RRSO, który ma ułatwić porównywanie różnych ofert.

Rzeczywista roczna stopa oprocentowania (RRSO) to całkowity koszt kredytu hipotecznego ponoszony przez konsumenta, wyrażony jako wartość procentowa całkowitej kwoty kredytu hipotecznego w stosunku rocznym.

Przykład wyliczenia RRSO:

Rzeczywista roczna stopa oprocentowania (RRSO) dla wypłaconego jednorazowo kredytu Własny Kąt hipoteczny w PKO Banku Hipotecznym SA zabezpieczonego hipoteką wynosi 8,41% przy następujących założeniach:

• okres obowiązywania umowy: 30 lat;
• całkowita kwota kredytu (bez kredytowanych kosztów - bank nie kredytuje kosztów kredytu, co oznacza, że nie pobiera odsetek np. od kwot prowizji za udzielenie kredytu) 340 569 zł,
• LTV (kwota kredytu do wartości zabezpieczenia) 66,20%,
• oprocentowanie zmienne 6,68%/rok – w pierwszym roku oraz 7,71%/rok w kolejnych, na które składa się wskaźnik referencyjny WIBOR 6M 5,58% wg stanu na dzień 05.10.2023 r. oraz marża 1,1 p.p. w pierwszym roku oraz marża 2,13 p.p. w kolejnych latach;
• całkowity koszt kredytu 551 939,13 zł, w tym: prowizja 0%, tj. 0 zł, odsetki 529 498,21 zł, ubezpieczenie nieruchomości 8 173,80 zł (za cały okres kredytowania dla ubezpieczenia oferowanego za pośrednictwem PKO Banku Polskiego), ocena wartości nieruchomości mającej stanowić zabezpieczenie kredytu 400 zł, PCC 19 zł, ROR (Konto za Zero) 0 zł (za cały okres kredytowania; w związku z deklaracją systematycznych wpływów minimum 3 000 zł na ROR); karta kredytowa (Przejrzysta Karta Kredytowa) 2 779,63 zł (za cały okres kredytowania), ubezpieczenie spłaty kredytu na wypadek utraty źródła dochodu, poważnego zachorowania, pobytu w szpitalu w następstwie nieszczęśliwego wypadku 11 068,49 zł (za 4 lata);
• całkowita kwota do zapłaty 892 508,13 zł, płatna w 360 miesięcznych ratach annuitetowych (równych), przy czym dwanaście pierwszych rat wyniesie po 2 194,75 zł w pierwszym roku oprocentowania. Od drugiego roku kolejne raty wyniosą po 2 427,94 zł i ostatnia rata wyniesie 1 235,03 zł.
• Kalkulacja została dokonana na dzień 05.10.2023 r. na reprezentatywnym przykładzie.

Całkowita kwota do zapłaty zawiera zatem w sobie sumę całkowitego kosztu kredytu oraz kwoty udzielonego kredytu. Jest to kwota, jaką kredytobiorca wpłaci do banku przez cały okres kredytowania. Całkowity koszt kredytu to zaś wszelkie koszty, które konsument ponosi w związku z umową o kredyt hipoteczny. RRSO to jeszcze inny parametr, który został stworzony z myślą o ułatwieniu klientom banków porównywania ofert kredytów i pożyczek.