Jak wziąć kredyt hipoteczny? Wyjaśniamy etapy procesu

Przepisy dotyczące kredytu hipotecznego, zasad jego udzielania, obowiązków stron związanych z kredytem znajdziesz w Ustawie z dnia 23 marca 2017 r. o kredycie hipotecznym oraz nadzorze nad pośrednikami kredytu hipotecznego i agentami.

To rozbudowany akt prawny, który w sposób szczegółowy reguluje wszelkie aspekty związane z kredytem hipotecznym. W art. 3 ustawy podana jest definicja umowy o kredyt hipoteczny. Zgodnie z nią jest to umowa udzielenia lub przyrzeczenia udzielenia kredytu zabezpieczonego hipoteką, lub innym prawem związanym z nieruchomością mieszkalną, lub przeznaczonego na sfinansowanie niezwiązanego z działalnością gospodarczą, lub prowadzeniem gospodarstwa rolnego nabycia, lub utrzymania m.in.:

• prawa własności budynku mieszkalnego lub lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość,
• budowy lub przebudowy budynku mieszkalnego,
• nabycia spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu,
• nabycia prawa własności nieruchomości gruntowej lub jej części,
• nabycia udziału we współwłasności budynku mieszkalnego lub lokalu mieszkalnego.

Etapy procesu kredytowego

1. Wybór nieruchomości pod hipotekę

Zastanawiasz się, od czego zacząć staranie się o kredyt? Najlepiej od wyboru nieruchomości, jaką chcesz sfinansować kredytem oraz na której bank ustanowi zabezpieczenie hipoteczne. W pierwszej kolejności należy zdecydować, czy będzie to nieruchomość z rynku pierwotnego czy wtórnego. Znaczenie będzie miała także jej lokalizacja oraz jej podstawowe parametry, takie jak metraż, liczba i rozkład pomieszczeń, czy dodatkowe udogodnienia np. w postaci miejsca parkingowego.

Warto również pamiętać, że dla banku nieruchomość pod hipotekę musi spełniać kilka istotnych warunków: mieć odpowiednią wartość rynkową, uregulowany stan prawny, a także być wolną od obciążeń.

2. Weryfikacja ofert kredytowych i wybór banku

Skoro nieruchomość została już wybrana, czas wybrać najlepszy kredyt hipoteczny. Wymaga to porównania ofert przede wszystkim pod kątem:

• podstawowych kosztów zaciągnięcia zobowiązania – chcąc znaleźć najtańszy kredyt hipoteczny, musisz porównać wszystkie koszty kredytowe, a więc oprocentowanie, marżę i prowizję; zwróć też uwagę, czy takie koszty można obniżyć np. w ofercie PKO Banku Hipotecznego, poprzez dostarczenie ważnego świadectwa charakterystyki energetycznej po zawarciu umowy o kredyt hipoteczny lub decydując się na dodatkowe produkty banku;
• dodatkowych kosztów kredytu – ważny jest np. koszt ubezpieczenia, czy też koszt nadpłaty lub wcześniejszej spłaty zobowiązania;
• wymaganego wkładu własnego – jest to szczególnie istotne, jeśli nie masz go w wysokości 20% (zgodnie z rekomendacją S musisz posiadać min. 10% wartości nieruchomości – jeśli drugie 10% będzie ubezpieczone);
• okresu kredytowania – maksymalnie może on wynieść 35 lat, przy czym nie uwzględnia się w ocenie zdolności kredytowej dochodu wnioskodawcy w przypadku, gdy:
  
  → suma okresu kredytowania i wieku kredytobiorcy przekroczy 80 lat dla rat malejących,
  → suma okresu kredytowania i wieku kredytobiorcy przekroczy 75 lat dla rat annuitetowych.

3. Złożenie wniosku o udzielenie kredytu wraz z dokumentami w wybranym banku

Aby otrzymać kredyt, należy złożyć w banku wniosek o jego udzielenie wraz z dokumentami wskazanymi w przekazanym przez doradcę wykazie (dotyczące nieruchomości oraz potwierdzające Twoje dochody). Po otrzymaniu kompletnego wniosku bank może przystąpić do:

• oceny scoringu BIK – oceny punktowej kredytobiorcy, jaka widnieje w Biurze Informacji Kredytowej, która określa prawdopodobieństwo spłaty kredytu przez daną osobę m.in. na podstawie historii spłaty zobowiązań oraz porównania jej profilu z profilem rzetelnych kredytobiorców; im wyższy jest scoring BIK, tym ryzyko udzielenia kredytu danej osobie jest niższe;
• analizy historii kredytowej – weryfikacji kredytobiorcy jak spłaca on zobowiązania oraz czy jest pod tym względem rzetelny i terminowy; dobra historia kredytowa, a więc bez poważniejszych opóźnień w regulowaniu zobowiązań, podnosi wiarygodność kredytobiorcy i zwiększa szanse na otrzymanie kredytu;
• weryfikacji złożonych dokumentów – sprawdzenia, czy są one kompletne oraz czy są prawidłowe pod względem formalnym i merytorycznym
• analizy ekonomicznej:
  
  → wyliczenia zdolności kredytowej wnioskodawcy na podstawie danych dotyczących jego dochodów i zobowiązań (więcej szczegółów dotyczących wyliczenia zdolności kredytowej znajdziesz w artykule „Co wpływa na zdolność kredytową przy kredycie hipotecznym?”),
  → dokonania oceny szans spłacenia kredytu hipotecznego na podstawie danych jakościowych na temat kredytobiorcy takich jak wiek, wykonywany zawód, czy status rodzinny;.

• wyceny nieruchomości, która obejmuje, m.in. ocenę jej stanu prawnego, a także wycenę jej wartości rynkowej lub weryfikacji operatu szacunkowego, który określa wartość nieruchomości.

4. Informacja o decyzji

Wydanie ostatecznej decyzji kredytowej powinno nastąpić w 21 dniu od dnia złożenia kompletnego wniosku kredytowego, chyba że wyrazisz zgodę na wcześniejsze przekazanie decyzji kredytowej. We wskazanym terminie, bank powinien poinformować, czy udzieli kredytu, czy też wniosek został odrzucony. W tym drugim przypadku powinien udzielić także informacji o powodach odmowy udzielenia kredytu hipotecznego.

5. Podpisanie umowy kredytowej i wypłata kredytu

Jeśli otrzymasz pozytywną decyzję i zaakceptujesz zaproponowane warunki kredytu, bank przygotuje umowę kredytową do podpisania. Podpiszesz ją w oddziale banku, ale wcześniej możesz poprosić o wgląd do treści.

• Pamiętaj, że decyzja kredytowa ma swój termin ważności, który zależy od wewnętrznych przepisów banku (w PKO Banku Hipotecznym decyzja kredytowa ważna jest 36 dni).
• Pamiętaj również, że podpisując umowę kredytową twój PESEL nie może być zastrzeżony.

Po podpisaniu umowy musisz jeszcze spełnić warunki umożliwiające wypłatę kredytu, które zostały określone w zawartej umowie (np.  przedłożenie kopii złożonego do właściwego sądu wieczystoksięgowego wniosku o wpis hipoteki wraz z dowodem wniesienia opłaty z tego tytułu, zawarcia z ubezpieczycielem umowy ubezpieczenia nieruchomości stanowiącej przedmiot zabezpieczenia hipotecznego od ognia i innych zdarzeń losowych wraz z przelewem wierzytelności pieniężnej z takiej umowy ubezpieczenia na rzecz banku).

Po przejściu wszystkich etapów procesu kredytowego nie pozostaje już nic innego, jak regularnie spłacać zaciągnięte zobowiązanie i cieszyć się z nabytej nieruchomości.