Kredyt hipoteczny: oprocentowanie stałe czy zmienne? Czym się kierować przy podejmowaniu decyzji?

Kredyt hipoteczny to zobowiązanie długoterminowe, zaciągane często na kilkadziesiąt lat. Przy tak długim okresie spłaty wybór odpowiedniej stopy oprocentowania ma ogromne znaczenie.

Na rynku kredytów hipotecznych dostępne są kredyty:

• ze zmienną stopą procentową w całym okresie kredytowania,
• ze stałą stopą procentową przez okres 5 lat.

Charakteryzują się one m.in. różnym poziomem ryzyka stopy procentowej. Wybierając rodzaj oprocentowania kredytu, należy bardzo dokładnie zapoznać się z warunkami umowy. Każde rozwiązanie ma swoje zalety i wady. Najważniejsza jest świadomość wszystkich rodzajów ryzyka i konsekwencje, jakie wynikają z podjętej decyzji.

Oprocentowanie kredytu hipotecznego – dlaczego ma tak duże znaczenie?

Jedną z najważniejszych decyzji, jakie trzeba podjąć przed zaciągnięciem kredytu, jest wybór formy oprocentowania: stała czy zmienna.

Oprocentowanie złożone jest z dwóch elementów: stopy procentowej i marży banku.

• Stopa procentowa – zgodnie z umowami kredytowymi banki ustalają oprocentowanie zmienne na bazie WIBOR3M lub WIBOR6M. Wartość WIBOR będzie się zatem zmieniała co 3 miesiące (w przypadku WIBOR3M) lub co 6 miesięcy (WIBOR6M). Stawki WIBOR są publikowane na stronie GPW Benchmark – administratora wskaźników referencyjnych.
• Marża banku jest drugą składową kosztu kredytu opartego na stopie zmiennej lub okresowo stałej. Marża to określony procent, który bank dodaje do stopy referencyjnej (np. WIBOR) w celu ustalenia ostatecznego oprocentowania kredytu.

Wysokość oprocentowania kredytu ma zatem zasadniczy wpływ na wysokość comiesięcznej raty. Im wyższa marża oraz stopa procentowa, tym wyższy miesięczny koszt kredytu hipotecznego i rata odsetkowa.

Oprocentowanie ze stopą okresowo stałą czy zmienną?

Trzeba pamiętać, że rynek finansowy jest dynamiczny, a stopy procentowe mogą ulegać znacznym wahaniom, w tym także wzrostom, i przez długi czas utrzymywać się na wysokim poziomie. W związku z tym wybór rodzaju oprocentowania powinien być dokładnie przemyślany, z uwzględnieniem ryzyka zmiany oprocentowania i tym samym wysokości raty i kosztu kredytu.

Oprocentowanie z okresowo stałą stopą

Na polskim rynku żaden bank nie zaoferował kredytu hipotecznego ze stałym oprocentowanie przez cały okres trwania umowy. Są za to kredyty z okresowo stałą stopą. Z reguły stałe oprocentowanie dotyczy 5 lat. Po tym czasie do oprocentowania kredytu wykorzystywany jest wskaźnik referencyjny (WIBOR), chyba że kredytobiorca zdecyduje, iż przez kolejnych 5 lat chce korzystać ze stałej stopy oprocentowania.

Oprocentowanie z okresowo stałą stopą polega na tym, że przez pierwszych 5 lat oprocentowanie stanowi sumę pięcioletniej stałej stopy bazowej i marży banku. Po upływie tego czasu kredyt jest oprocentowany z wykorzystaniem zmiennej stopy procentowej, stanowiącej sumę wskaźnika referencyjnego (WIBOR) i marży banku. Stała stopa procentowa obowiązuje przez 5 lat, licząc od chwili wypłaty kredytu lub jego pierwszej transzy lub od dnia następnego po dniu zawarcia aneksu.

Ten sposób oprocentowania jest z reguły korzystny wtedy, gdy w chwili wyboru obowiązywały niskie rynkowe stopy procentowe, które zaczęły rosnąć już w czasie obowiązywania umowy. W takiej sytuacji raty kredytu nie wzrastają, a w tym czasie rosną raty kredytu z oprocentowaniem zmiennym z wykorzystaniem WIBOR.

Jeśli jednak umowa kredytowa zawierana jest, gdy na rynku panują wysokie stopy procentowe, które potem zaczną spadać, to wybór kredytu ze stałą stopą oprocentowania nie będzie dobrym rozwiązaniem. W takiej sytuacji raty kredytu zawartego z okresową stałą stopą procentową zostaną na tym samym poziomie, natomiast spadnie wysokość rat z oprocentowaniem zmiennym z wykorzystaniem WIBOR.

Oprocentowanie z okresowo stałą stopą gwarantuje stabilność i przewidywalność kosztów ponoszonych na obsługę kredytu w każdym miesiącu przez określony w umowie kredytu okres obowiązywania tego sposobu oprocentowania. Kto zatem chce mieć pewność, że oprocentowanie kredytu nie zmieni się przez 5 lat i tym samym ograniczyć ryzyko zmiany stopy procentowej (ze względu na zmianę wskaźnika referencyjnego), ten może skorzystać z kredytu hipotecznego ze stałą stopą procentową. Warto pamiętać, że w przypadku spadku wskaźnika referencyjnego, w okresie stosowania stałej stopy, wysokość raty może okazać się wyższa, niż gdyby była wyliczana z zastosowaniem bieżącej wartości WIBOR.

Należy także pamiętać, że może się zdarzyć, iż w trakcie obowiązywania stałej stopy procentowej dojdzie do istotnych podwyżek stóp procentowych. Wówczas może się zdarzyć, że po zakończeniu obowiązywania stałego oprocentowania, rata kredytu nagle znacząco wzrośnie. Zawierając kredyt z okresowo stałym oprocentowaniem warto mieć na względzie, że taki scenariusz też jest możliwy.

Oprocentowanie zmienne w całym okresie kredytowania

Oprocentowanie zmienne z wykorzystaniem wskaźnika referencyjnego WIBOR to oprocentowanie, którego wartość podąża lub wyprzedza oczekiwania związane ze zmianą rynkowych stóp procentowych ustalanych przez Radę Polityki Pieniężnej (RPP).

Zazwyczaj, jeśli stopy procentowe rosną, oprocentowanie i rata kredytowa wzrastają, a jeśli stopy procentowe spadają, oprocentowanie i rata kredytowa również spadają. Bywa też tak, że już samo oczekiwanie przez rynek finansowy wzrostu stóp procentowych powoduje wzrost wartości wskaźnika referencyjnego WIBOR.

Dlatego tak ważne jest, by pamiętać, że w przypadku oprocentowania z okresowo stałą stopą korzyścią dla kredytobiorcy jest stabilność kosztów i raty kredytu i możliwość dokładnego zaplanowania wydatków na spłatę kredytu przez określony czas. Oprocentowanie z okresowo stałą stopą może być więc lepszym wyborem dla osób, które chcą uniknąć wzrostu rat kredytowych w okresie obowiązywania tego oprocentowania, w sytuacji zmian rynkowych stóp procentowych.

I choć kredytobiorca zawierający umowę kredytu ze stałą stopą procentową nie zaoszczędzi, gdy wskaźnik WIBOR zostanie obniżony, to jednocześnie nie straci, gdy stopy procentowe wzrosną, ponieważ oprocentowanie ze stałą stopą oznacza stabilną ratę kredytu hipotecznego.

Kredyt o zmiennym oprocentowaniu z wykorzystaniem wskaźnika referencyjnego można rozważać w momencie, gdy stopy procentowe spadają, ale ze świadomością, że  pewnego dnia mogą wzrosnąć.

Filip Banaszek
Edyta Kusińska

PKO Bank Hipoteczny

Zamierzasz wziąć kredyt hipoteczny i szukasz najlepszego wyboru? Podejmując decyzję, weź pod uwagę ofertę dostosowaną do Twoich potrzeb. Taką elastyczną ofertę ma dla swoich klientów PKO Bank Hipoteczny.
RRSO dla kredytu hipotecznego w PKO Banku Hipotecznym wynosi: 9,48%.