Na co zwrócić uwagę przy zakupie nieruchomości – informacja na temat aspektów praktycznych i prawnych. Część 1.

Wybór nieruchomości powinien być oparty na indywidualnych potrzebach życiowych nabywców. Zanim podejmiemy decyzję o zakupie powinniśmy rozważyć, jaki typ nieruchomości zapewni nam najwyższy stopień zadowolenia. Czy ma to być mieszkanie w nowym budownictwie czy kamienicy, dom wolnostojący czy też w zabudowie szeregowej, bezpośrednio od dewelopera, a może z rynku wtórnego. Kolejnym istotnym kryterium wyboru powinna być lokalizacja nieruchomości, która w sposób istotny rzutuje bezpośrednio na cenę inwestycji.

Z reguły najdroższe są domy i mieszkania położone w atrakcyjnych dzielnicach i w pobliżu rozbudowanej infrastruktury, w skład której wchodzą np. szkoły, sklepy, przystanki komunikacji miejskiej. Wybierając lokalizację, warto przemyśleć czy korzystanie z obiektów, które podnoszą cenę danej nieruchomości, jest dla nas niezbędne. Przykładowo, osoby nie mające dzieci nie muszą inwestować w mieszkanie blisko szkoły, bo możliwe że za podobny metrażowo lokal usytuowany dalej będą mogły zapłacić mniej. Natomiast w przypadku par planujących powiększenie rodziny, będzie to kwestia istotna. Podobnie jak wybór odpowiedniego metrażu.

Metraż

Planując zakup nieruchomości należy rozważyć nie tylko aktualne potrzeby, ale także życiowe plany. Nie muszą one dotyczyć tylko założenia rodziny, ale także tego, czy nie będziemy potrzebować dodatkowych pomieszczeń np.  w związku ze świadczeniem pracy zdalnej, prowadzeniem działalności zawodowej czy też opieką nad starszymi członkami rodziny. Dla osób korzystających z własnego transportu ważne będzie, czy w pobliżu znajdują się parkingi czy też do lokalu przypisane są miejsca postojowe/garażowe.

Plan zagospodarowania terenu

Istotne jest też zapoznanie się z planami zagospodarowania terenu, na którym leży wybrana nieruchomość. W urzędach gmin można łatwo sprawdzić, czy w okolicy nie zaplanowano na przykład budowy kolejnych bloków, centrum przesiadkowego, bądź czy sąsiadujący teren nie jest przeznaczony na budowę drogi.

Cena zbyt niska i zbyt wysoka

Decydując się na nieruchomość w danej lokalizacji sprawdzamy, jakie są średnie ceny za metr kwadratowy dla tej okolicy. Zbyt wygórowana lub przeciwnie, zaniżona cena, powinna wzbudzić naszą czujność.

Stan nieruchomości

W przypadku chęci zakupu mieszkania w bloku ważny jest nie tylko stan samego lokalu, ale całego budynku. Dotyczy to przede wszystkim instalacji wodno-kanalizacyjnych, elektrycznych, wyglądu i stanu elewacji oraz termomodernizacji. Nawet taki szczegół jak usytuowanie mieszkania względem położenia windy może znacząco wpływać na większy lub mniejszy hałas rejestrowany w lokalu.

Usytuowanie względem stron świata

Warto też zwrócić uwagę na dopływ światła słonecznego do poszczególnych pokoi, najwięcej światła jest w tych usytuowanych od południa, za to w skierowanych na wschód na słońce można liczyć tylko do ok. godziny 12.00.

Pora roku

Agencje nieruchomości wskazują również, że istotna jest pora roku, w jakiej finalizujemy zakup nieruchomości. Według analityków największy popyt na lokale mieszkaniowe można zaobserwować jesienią, od września do listopada. Wtedy też ceny nieruchomości są najwyższe.

Planując zakup i określając przeznaczony na niego budżet należy wziąć pod uwagę także koszty formalne związane z zakupem nieruchomości takie jak: taksa notarialna, podatek od czynności cywilno-prawnych, opłaty sądowe związane z ujawnieniem prawa własności/ograniczonego prawa rzeczowego (np. hipoteka) w księdze wieczystej czy prowizja pośrednika (o ile korzystamy). To jedne z ważniejszych szczegółów, na które trzeba zwrócić uwagę przy zakupie nieruchomości, by nie dać się zaskoczyć finalnym kosztem takiej operacji.

Poniżej przedstawiamy kilka dodatkowych wskazówek, na które warto zwrócić uwagę w procesie wyboru a następnie nabycia nieruchomości na rynku pierwotnym. W kolejnych artykułach poruszymy zagadnienia związane z zakupem nieruchomości na rynku wtórnym.

Dodatkowe wskazówki

Jeśli zamierzasz nabyć nieruchomość z rynku pierwotnego, warto rozpocząć przygotowania do tej transakcji m.in. od sprawdzenia wiarygodności firmy dewelopera, zwłaszcza jeśli inwestycja ciesząca się Twoim zainteresowaniem jest dopiero w planach bądź początkowej fazie realizacji. Informacje dotyczące formalnych aspektów funkcjonowania przedsiębiorcy znajdziesz w:

• Krajowym Rejestrze Sądowym (KRS) (https://wyszukiwarka-krs.ms.gov.pl/) - w przypadku prowadzenia przez dewelopera działalności w formie spółki prawa handlowego albo
• Centralnej Ewidencji i Informacji o Działalności Gospodarczej (CEiDG) (https://aplikacja.ceidg.gov.pl/CEIDG/CEIDG.Public.UI/Search.aspx) - w przypadku prowadzenia przez dewelopera jednoosobowej działalności gospodarczej.

Powyższe rejestry mają charakter ogólnodostępny i bezpłatny, a do odnalezienia konkretnego przedsiębiorcy online potrzeba jedynie znajomości danych identyfikacyjnych jak np. KRS, NIP, REGON lub nazwa firmy. Co więcej, na podstawie Ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego (tzw. Ustawa deweloperska) deweloper zobowiązany jest umożliwić potencjalnemu nabywcy zapoznanie się z szeregiem informacji i dokumentów na swój temat, w tym między innymi sprawozdaniami finansowymi za okres ostatnich dwóch lat.

Natomiast podstawowym źródłem informacji o konkretnym przedsięwzięciu deweloperskim powinien być prospekt informacyjny dotyczący kluczowych aspektów inwestycji będącej przedmiotem naszego zainteresowania. Na postawie Ustawy deweloperskiej deweloper rozpoczynający sprzedaż musi sporządzić taki prospekt i doręczyć go zainteresowanej osobie jeszcze przed zawarciem umowy deweloperskiej, a nawet rezerwacyjnej.

Najistotniejszymi informacjami zawartymi w prospekcie są te dotyczące m.in.:

• ostatnich zrealizowanych przez tego dewelopera inwestycji,
• pozwolenia na budowę,
• stopnia zadłużenia inwestora na realizację danej inwestycji,
• numerów działek i ksiąg wieczystych,
• przewidywanej daty rozpoczęcia i zakończenia budowy,
• ceny za metr kwadratowy,
• liczby miejsc postojowych i garażowych,
• listy dostępnych mediów,
• materiałów używanych przy realizacji inwestycji,
• opisu warunków odstąpienia od umowy,
• zakresu i standardu prac wykończeniowych.

Poszukując odpowiedniej nieruchomości kupujący powinien zwrócić także uwagę, jak deweloper finansuje przedsięwzięcie deweloperskie. Firma może korzystać bowiem z własnych środków, kredytu bankowego, pieniędzy wpłacanych od klientów-nabywców albo kombinacji  wymienionych wcześniej źródeł finansowania. W przypadku gdy inwestor prowadzi budowę ze środków klientów, musi posiadać bankowy rachunek powierniczy, który służy do rozliczeń pomiędzy nim a klientami. Stosowanie rachunku powierniczego ma zmniejszyć ryzyko nieodzyskania środków kupującego na wypadek upadłości dewelopera.

Lokal z rynku pierwotnego

Decydując się na zakup z rynku pierwotnego, kupujący ma do dyspozycji nowy lokal, który może spersonalizować bezpośrednio pod swoje potrzeby. Z reguły są to nieruchomości na całkiem nowych osiedlach, o wyższym standardzie wykończenia, w ostatnich latach budowane często w sąsiedztwie terenów zielonych. Kupujący ma możliwość wyboru konkretnego lokalu w budowanym kompleksie, co pozwala na dostosowanie oczekiwań do potrzeb, co nie zawsze jest możliwe w przypadku rynku wtórnego.

Cena takiego lokalu zależeć będzie oczywiście od metrażu, kondygnacji, rozkładu i liczby pomieszczeń ale także od stanu, w jakim zostanie kupującemu przekazany zgodnie z wcześniejszymi ustaleniami umownymi. Należy zwrócić uwagę, iż powszechnie obowiązujące przepisy prawa nie definiują standardów wykończenia nieruchomości, w szczególności zaś nie wskazują czym jest stan deweloperski. Powoduje to, iż na rynku nieruchomości deweloperzy określają stanem deweloperskim stan wykończenia  nieruchomości o różnorodnym statusie, dlatego zwracamy uwagę na konieczność dokładnego przyjrzenia się postanowieniom m.in. umowy deweloperskiej, której jednym z obligatoryjnych elementów jest określenie zakresu i standardu prac wykończeniowych, do których wykonania zobowiązuje się deweloper. 

Umowa rezerwacyjna

Warto wskazać także, iż od 1 lipca 2022 r. obowiązuje nowa Ustawa deweloperska, która w istotny sposób wpływa na formalny aspekt transakcji na rynku pierwotnym. Ustawa ta obejmuje swym zakresem m.in. szeroki katalog umów, a w zależności od ich przedmiotu lub stanu zaawansowania budowy, może mieć zastosowanie w pełnym, bądź ograniczonym zakresie.

Przykładowo można wskazać, iż ustawa ta nie tylko definiuje umowę rezerwacyjną ale określa także wymogi dotyczące zarówno jej treści jak i formy (pisemna pod rygorem nieważności). Maksymalna wysokość opłaty rezerwacyjnej wynikającej z takiej umowy nie może przekraczać 1% ceny nieruchomości określonej w prospekcie informacyjnym, a jeśli dojdzie do zawarcia umowy deweloperskiej/przenoszącej własność opłata ta zaliczona zostanie w poczet ceny nabycia nieruchomości.  Przepisy wspomnianej ustawy określają także przypadki, w których opłata rezerwacyjna powinna zostać niezwłocznie zwrócona klientowi (np. negatywna decyzja kredytowa w banku w związku z brakiem zdolności kredytowej rezerwującego, brak poinformowania rezerwującego przez dewelopera o dokonanych zmianach w  prospekcie informacyjnym)  albo w których deweloper zobowiązany jest dokonać zwrotu tej opłaty w podwójnej wysokości (np. brak usunięcia wad zgłoszonych do protokołu odbioru wskutek czego klient nie przystąpił do umowy przenoszącej własność nieruchomości).

Umowa deweloperska

Wśród umów zawieranych na rynku pierwotnym z deweloperem, najbardziej charakterystyczną jest wspomniana już wcześniej umowa deweloperska, na mocy której deweloper zobowiązuje się do wybudowania budynku, doprowadzenia do dopuszczenia budynku do użytkowania, prawnego wyodrębnienia mieszkania z całej nieruchomości  oraz przeniesienia własności mieszkania na klienta, natomiast ten ostatni zobowiązuje się do zapłaty ceny nieruchomości. Samo zawarcie umowy deweloperskiej nie powoduje przeniesienia prawa własności mieszkania na klienta (do tego potrzebna kolejna umowa), natomiast niewątpliwe przybliża do tego momentu i daje gwarancje bezpieczeństwa środków przeznaczonych na zakup nieruchomości. Umowa deweloperska to umowa która musi zostać zawarta w formie aktu notarialnego, natomiast koszty tej czynności notarialnej powinny być, zgodnie z przepisami Ustawy deweloperskiej, dzielone po połowie pomiędzy dewelopera a nabywcę. Przed przystąpieniem do umowy deweloperskiej należy zwrócić szczególną uwagę na to czy opis cech mieszkania w niej zawarty jest wyczerpujący i odpowiada zakresowi wynikającemu z prospektu informacyjnego, czy  sposób w jaki określono termin zawarcia umowy przenoszącej własność jest jasny, precyzyjny i nie budzi naszych wątpliwości, czy cena określona w umowie deweloperskiej może ulec zmianie a jeśli tak to na jakich warunkach, czy wskazano zasady odstąpienia od takiej umowy czy istnieje możliwość naliczenia kar umownych. Co istotne, w przypadku gdy postanowienia umowy deweloperskiej są mniej korzystne dla nabywcy niż przepisy Ustawy deweloperskiej wówczas, zgodnie z tą ustawą, uznaje się je za nieważne, i w ich miejsce stosuje się odpowiednie przepisy ustawowe.

Przed formalnym aktem przeniesienia z dewelopera na nabywcę prawa własności nieruchomości, należy dokonać odbioru lokalu. Co ważne, dla skutecznego dokonania tej czynności konieczna jest fizyczna obecność zarówno nabywcy jak i dewelopera. Nie ma możliwości przeprowadzenia jednostronnego odbioru lokalu, np. tylko w obecności dewelopera z uwagi na to, że nabywca nie stawił się w umówionym terminie. Ustawodawca zabezpieczył interes nabywcy dedykowaną procedurą dokonywania zawiadomień o terminie odbioru lokalu, ażeby wykluczyć tego rodzaju nieprawidłowości. 

Odbiór lokalu

Do odbioru lokalu warto się odpowiednio przygotować, w tym także poprzez ponowną lekturę umowy deweloperskiej, zwłaszcza w częściach dotyczących warunków technicznych lokalu na które strony tej umowy umówiły się. Rekomendowanym jest spotkanie w ciągu dnia, przy świetle naturalnym – co ułatwi zdemaskowanie ewentualnych usterek. Nasza uwaga powinna koncentrować się na weryfikacji prawidłowego osadzenia okien i parapetów, właściwego wstawienia skrzydeł drzwiowych (nie mogą przeszkadzać w montażu podłogi), wykończenia ścian i podłóg, łatwości otwierania drzwi i okien, dostępności odpływów wody, sprawności wentylacji, doprowadzenia mediów, metrażu i zgodności z planem mieszkania układu pomieszczeń. Na czas odbioru możemy także skorzystać ze wsparcia osób  z doświadczeniem w branży budowlanej, które fachowym okiem ocenią stan lokalu i jego wykończenie. Na rynku nieruchomości funkcjonuje wiele firm oferujących tego typu usługi.

Usterki

Jeśli będziemy mieli uwagi do stanu technicznego lokalu, usterkę należy wpisać do protokołu odbioru. Deweloper ma 14 dni na ustosunkowanie się do opisanych usterek i 30 dni na ich usunięcie. Jeżeli deweloper nie poinformuje nabywcy o uznaniu wad albo o odmowie ich uznania oraz jej przyczynach w terminie 14 dni od popisania protokołu odbioru, uznaje się że wady zostały przez dewelopera uznane.

Już teraz zapraszamy na drugą część artykułu, w którym omówimy jeszcze inne aspekty związane z zakupem nieruchomości.