Na co zwrócić uwagę przy zakupie nieruchomości – informacja na temat aspektów praktycznych i prawnych. Część 2.

Rynek wtórny nieruchomości rządzi się nieco innymi prawami, niż rynek pierwotny. O tym, na co zwracać uwagę kupując lokal na rynku pierwotnym można przeczytać w pierwszej części naszego poradnika. Tym razem skupimy się na rynku wtórnym.

Rynek wtórny nieruchomości to ogół ofert sprzedaży nieruchomości, w tym lokali mieszkalnych i domów jednorodzinnych, które były już wcześniej przedmiotem obrotu. Nieruchomości z tego rynku cieszą się niesłabnącą popularnością, chociażby z uwagi na ich często atrakcyjne położenie, możliwość w miarę szybkiego wprowadzenia się, czy też finalnie cenę, która zazwyczaj pozostaje niższa niż cena nieruchomości z rynku pierwotnego. Na tę ostatnią kwestię wpływają głównie koszty materiałów niezbędnych do realizacji inwestycji przez dewelopera, drożejące wobec wysokiego poziomu inflacji czy też przerw w łańcuchach dostaw.

Lokale na rynku wtórnym mogą być oferowane bezpośrednio przez ich właścicieli lub przez agencje nieruchomości. W tym ostatnim przypadku należy mieć na uwadze, że cena takiej nieruchomości będzie nieco wyższa. Musi ona pokryć koszt udziału pośrednika oraz oczekiwania finansowe dotychczasowego właściciela.

Ofert sprzedaży nieruchomości na rynku wtórnym poszukujemy zazwyczaj na ogólnopolskich lub lokalnych portalach ogłoszeniowych. Im więcej dowiemy się z samej oferty lub uzupełnimy informacje na jej temat poprzez kontakt telefoniczny z oferującym, tym szybciej zawęzimy pole poszukiwań wymarzonego domu lub mieszkania. Jeśli spośród licznych ogłoszeń wytypowaliśmy faworytów – kolejnym krokiem będzie umówienie spotkania celem obejrzenia nieruchomości.

Na takie spotkanie warto udać się kilkanaście minut wcześniej i poświęcić czas na wizję lokalną. Ważny będzie nie tylko wygląd elewacji, ale też np. wnętrza klatek schodowych czy wind. Ich stan pokaże, czy lokatorzy szanują wspólną przestrzeń, czy też można się spodziewać problemów z sąsiedzką koegzystencją. Jeśli będzie taka możliwość, można podpytać potencjalnie przyszłych sąsiadów, jak żyje się w danym miejscu. Istnieje większa szansa, że dowiemy się czegoś istotnego od osób postronnych, niż od samego sprzedającego. Warto także udać się na spacer okolicy. W jego trakcie można zweryfikować liczne  informacje wynikające z samego ogłoszenia.

Tak samo, jak przy zakupie z rynku pierwotnego, zasadne jest zapoznanie się z planem zagospodarowania okolicy. Niewykluczone, że gmina zaplanowała zmianę aktualnego układu przestrzeni i w najbliższym czasie może się on zmienić. Wskazane jest także zapoznanie się z cenami nieruchomości w okolicy, aby mieć pewność, że ta proponowana przez sprzedającego nie jest zawyżona.

W samym lokalu natomiast należy zwrócić uwagę na kondycję okien, ścian i podłóg, w tym pod kątem występowania wilgoci lub grzyba. Może okazać się bowiem, iż po zakupie takiego lokalu niezbędny będzie gruntowny jego remont – co wiązać się będzie z kolejnymi kosztami.

W trakcie spotkania z właścicielem nieruchomości bądź przedstawicielem agencji warto poprosić o szczegółowe zestawienie wszystkich opłat związanych z lokalem. Dzięki temu możemy oszacować koszt jego utrzymania i zdecydować, czy prócz lokalizacji i metrażu odpowiada nam kwota, jaką będziemy miesięcznie odprowadzać za użytkowanie i media.

Co istotne, jednym z obowiązków właściciela nieruchomości zamierzającego sprzedać lokal jest sporządzenie dla takiej nieruchomości świadectwa charakterystyki energetycznej, określającego zapotrzebowanie na energię dla ogrzewania mieszkania i wody, klimatyzacji, wentylacji, oświetlenia i innych systemów. Dzięki informacjom w nim zawartym możemy dowiedzieć się, ile energii w skali roku potrzeba na utrzymanie nieruchomości i z jakim kosztem się to wiąże.

Co prawda obowiązek przedstawienia świadectwa pojawia się dopiero w momencie zawierania umowy sprzedaży, jednak nic nie stoi na przeszkodzie, aby wgląd w taki dokument uzyskać już na etapie oględzin nieruchomości.

Specjaliści radzą także, by zadać właścicielowi pytania dotyczące:

• przyczyn sprzedaży lokalu,
• przeprowadzonych remontów nieruchomości lub jej części wspólnych,
• bezpieczeństwa okolicy,
• sposobów i kosztów zarządzania nieruchomością,
• realnego, możliwego terminu opuszczenia nieruchomości,
• możliwości pozostawienia części umeblowania lub AGD,
• przynależnych do lokalu części składowych jak np. piwnice lub komórki lokatorskie.

Oprócz stanu technicznego nieruchomości czy też jej aspektów wizualnych, konieczne jest także dokładne sprawdzenie jej stanu prawnego. Podstawowych informacji w tym zakresie powinien udzielić nam sprzedający lub przedstawiciel agencji. Niemniej jednak, aby uniknąć niedomówień, stresu czy też rozczarowań, warto sprawdzić jej księgi wieczystej. Bezpłatny dostęp do ksiąg wieczystych w formie elektronicznej umożliwia Ministerstwo Sprawiedliwości na portalu Elektroniczne Księgi Wieczyste. Niezbędne jest jednak posiadanie unikatowego numer danej księgi wieczystej, który może nam przekazać właściciel nieruchomości. 

Czego można dowiedzieć się z księgi wieczystej?

Księga wieczysta (KW) każdej nieruchomości składa się z czterech działów:

• dział I zawiera podstawowe informacje pozwalające zidentyfikować nieruchomość i znaleźć ją na mapie. Dzieli się ona na dwa poddziały:
  • dział I-O „Oznaczenie nieruchomości” zawiera informacje z ewidencji gruntów,
  • dział I-Sp „Spis spraw związanych z własnością” zawiera ewentualne prawa związane z prawem własności, np. użytkowanie wieczyste,
• dział II zawiera informacje o właścicielu nieruchomości lub jej użytkowniku wieczystym oraz sposobie nabycia nieruchomości,
• dział III zawiera informacje o ograniczeniach w użytkowaniu nieruchomości innych niż hipoteka, m.in. służebnościach gruntowych, osobistych, prawie dożywocia czy egzekucjach komorniczych,
• dział IV zawiera informacje o ustanowionych na nieruchomości hipotekach

Z perspektywy osób poszukujących nieruchomości na rynku wtórnym, alarmującą może być informacja dotycząca ujawnionego w księdze wieczystej (dział III) ograniczonego prawa rzeczowego w postaci służebności osobistej tj. służebności mieszkania. Służebność ta to prawo konkretnej osoby trzeciej do zamieszkiwania i korzystania z nieruchomości przez określony w odrębnej umowie sposób i czas. W praktyce oznacza to, iż decydując się na zakup nieruchomości z takim obciążeniem, będziemy musieli je honorować, w tym zapewniać osobie trzeciej dostęp do nieruchomości przez cały czas i na warunkach wynikających z umowy zawartej pomiędzy zbywcą nieruchomości a uprawnionym do służebności. Identyfikacja w KW tego rodzaju obciążenia powinna być bezwzględną przesłanką do dokonania pogłębionej analizy prawnej stanu nieruchomości oraz dalszych wyjaśnień tej kwestii ze zbywcą. Warto zauważyć także, że jeśli zakupu takiej nieruchomości chcielibyśmy dokonać z wykorzystaniem kredytu hipotecznego – wycena nieruchomości z tego rodzaju obciążeniem może stanowić przesłankę powodującą zmianę warunków kredytowania lub wręcz dyskwalifikującą nieruchomość jako zabezpieczenie.

Podobny mechanizm dotyczy praw wynikających z umowy dożywocia, na mocy której w zamian za przeniesienie własności nieruchomości jej nabywca zobowiązał się zapewnić zbywcy dożywotnie utrzymanie. Jeśli zakupimy nieruchomość obciążoną prawem dożywocia to wchodzimy nie tylko w prawa nowego właściciela nieruchomości, ale także wchodzimy w jego obowiązki wobec osoby, na rzecz której prawo dożywocia zostało uprzednio ustanowione.

Uwaga! Mogą zdarzyć się sytuacje, w których prawo dożywocia nie zostało ujawnione w księdze wieczystej, a wciąż musi być respektowane przez nowego nabywcę! Zgodnie z art. 7 pkt 2 ustawy o księgach wieczystych i hipotece, zasada rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych nie działa przeciwko prawu dożywocia. Ryzyko braku ujawnienia tego prawa ogranicza się co do zasady do umów dożywocia zawartych przed 22 kwietnia 1991 r., ponieważ do tego czasu notariusz nie był zobowiązany do przekazywania informacji o zawartej umowie dożywocia do sądu wieczystoksięgowego. Z powyższych względów warto zapoznać się również z aktami księgi wieczystej, a konkretnie z aktem notarialnym będącym podstawą wcześniejszego nabycia nieruchomości, co pozwoli upewnić się nam, iż dana nieruchomość nie jest obciążona tym prawem.

Kolejną z kwestii wymagających szczególnej weryfikacji to informacje na temat hipoteki w dziale IV KW.  Jeżeli taki wpis faktycznie zostanie przez nas w KW znaleziony, to z całą pewnością wymaga on wyjaśnienia z właścicielem i pogłębienia weryfikacji stanu prawnego nieruchomości. Hipoteka obciąża bowiem nieruchomość, a nie jej właściciela i wierzyciel może dochodzić zaspokojenia swojego roszczenia z nieruchomości, od każdoczesnego właściciela nieruchomości, czyli od kogokolwiek, kto stanie się właścicielem. Nie istnieją zatem przeszkody prawne, aby zbyć nieruchomość obciążoną hipoteką – ale decydując się na jej kupno musimy być przygotowani na nieco dłuższą i bardziej wymagającą ścieżkę formalną, chociażby z uwagi na konieczność pozyskania dodatkowych dokumentów od wierzyciela hipotecznego (np. informacji o wysokości zadłużenia, promesy wykreślenia hipoteki czy też finalnie zgody na jej wykreślenie).

Na co jeszcze zwrócić uwagę?

Elementem wymagającym sprawdzenia przed zakupem lokalu mieszkalnego z rynku wtórnego, jest pozyskanie informacji, co do osób faktycznie zameldowanych w lokalu. W tej kwestii nie powinniśmy polegać jedynie na zapewnieniu właściciela, a uzyskać urzędowe zaświadczenie, które pozwoli nam nabyć lokal bez przykrych niespodzianek w postaci niechcianych lokatorów.

Warto także zadbać o to, aby zbywający nieruchomość przed zawarciem umowy sprzedaży nieruchomości, dostarczył nam zaświadczenie o niezaleganiu z opłatami takimi jak należności czynszowe, rachunki za media czy też podatek od nieruchomości. Odpowiedzialnym z tytułu tych zaległości pozostanie zbywca nieruchomości, ale korespondencja wzywająca do zapłaty najczęściej i tak przychodzić będzie na adres nieruchomości, której staliśmy się właścicielami.

Mamy nadzieję, że powyższe informacje okażą się przydatne w procesie zakupu nieruchomości z rynku wtórnego.