Odbiór techniczny mieszkania od dewelopera - aspekty praktyczne

Odbiór lokalu

Do odbioru lokalu warto się odpowiednio przygotować czytając umowę deweloperską. Szczególnie ważne są opisy warunków technicznych lokalu, na które strony się umówiły. W przypadku inwestycji deweloperskich, procedura odbioru odbywa się po uzyskaniu pozwolenia na użytkowanie i zakończeniu prac budowlanych.

Najlepiej umówić się na odbiór w ciągu dnia, przy świetle naturalnym – łatwiej będzie wtedy zauważyć ewentualne usterki. Na czas odbioru możemy skorzystać ze wsparcia osób z doświadczeniem w branży budowlanej, które fachowym okiem ocenią stan lokalu, jakość wykonanych prac wykończeniowych, a także potwierdzą zgodność obieranego obiektu z obowiązującymi normami budowlanymi. Na rynku nieruchomości funkcjonuje wiele firm oferujących tego typu usługi. W przypadku odbioru mieszkania, koszt wynosi przeważnie od ok. 200 do 1000 złotych w zależności od metrażu, miasta i rodzaju inwestycji (dom wolnostojący, segment czy mieszkanie).

Może się zdarzyć, że podczas odbioru na terenie inwestycji będą trwały jeszcze prace związane z zagospodarowaniem terenu lub wykończeniem części wspólnych budynku, nie powinny one jednak kolidować z zakresem podlegającym weryfikacji w ramach obioru naszej nieruchomości.

Normy budowlane

Przy odbiorze mieszkania od dewelopera w Polsce istnieje wiele norm budowlanych, które są istotne dla oceny jakości wykonania i bezpieczeństwa mieszkania. Rozporządzenie Ministra Infrastruktury w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie określa ogólne wymagania techniczne dotyczące budynków, takie jak konstrukcja, izolacje termiczne i akustyczne, instalacje sanitarno-higieniczne, przepisy przeciwpożarowe itp.

Ważne jest, aby podczas odbioru mieszkania od dewelopera dokładnie przeanalizować umowę deweloperską, która może zawierać szczegółowe informacje dotyczące pomiaru powierzchni mieszkania, standardów i wymagań dotyczących posadzek, tynków, okładzin ścian itp.

Istnieje wiele norm, które mogą mieć zastosowanie przy odbiorze mieszkania od dewelopera. Warto pamiętać, że konkretne normy mogą się różnić w zależności od charakterystyki budynku, jego przeznaczenia, lokalizacji i innych czynników. W przypadku wątpliwości warto skonsultować się z ekspertem budowlanym.

Co należy sprawdzić w trakcie odbioru technicznego?

Instalacje grzewcze – w tym przypadku sprawdzany jest stan instalacji, poprawność działania elementów grzewczych, jakość wykonania, umiejscowienia grzejników. Odbierając lokal poza sezonem grzewczym, nie uda się sprawdzić, czy wszystko działa. Błędy w takim przypadku możemy zauważyć w późniejszym etapie – dopiero po rozpoczęciu sezonu grzewczego. Wtedy, gdybyśmy zauważyli jakieś wady instalacji, przysługuje nam reklamacja.

Instalacje wodno-kanalizacyjne – należy sprawdzić poprawność instalacji wodnej oraz kanalizacyjnej w mieszkaniu, a przede wszystkim przyjrzeć się (najlepiej za pomocą kamery termowizyjnej), czy nie widać przecieków i nie czuć wilgoci w pomieszczeniu.

Instalacje elektryczne - weryfikowana jest zgodność z normami bezpieczeństwa oraz poprawność działania instalacji elektrycznej w całym mieszkaniu. Trzeba też policzyć, czy zgadza się liczba punktów świetlnych i włączników zgodnie z projektem oraz czy działa oświetlenie, a szczególnie włączniki schodowe i krzyżowe.

Stolarka okienna – w tym przypadku weryfikowana jest jakość oraz poprawność montażu okien, oraz drzwi balkonowych, regulacja oraz szczelność skrzydeł okiennych. Na oknach często można zauważyć rysy, które powstały w trakcie budowy – takie usterki też należy zgłosić, a deweloper powinien wymienić uszkodzone elementy na nowe.

Parapety zewnętrzne i wewnętrzne – zwraca się uwagę na ich osadzenie, spadki, zarysowania i poprawność montażu.

Stolarka drzwiowa – sprawdza się montaż drzwi, klasę antywłamaniową, szczelność, czy drzwi łatwo się zamykają i czy zamek dobrze chodzi. Należy także sprawdzić, czy drzwi nie zostały zadrapane w trakcie budowy i czy są zgodne z opisem w umowie.

Tynki - sprawdzana jest jakość i dokładność wykonania tynków wewnętrznych, jak i zewnętrznych np. na balkonie. Ważne są płaszczyzny, trzymanie pionów oraz kątów prostych w narożnikach, ewentualne pęknięcia, poziom wilgotności tynku, czy nierówności, które są najlepiej widoczne przy silnym bocznym oświetleniu testowanej powierzchni ściany lub sufitu. Należy też zwrócić uwagę, czy nigdzie nie pojawia się grzyb, pleśń lub większe nierówności. Przeważnie ściany lub sufity są już zagruntowane lub pomalowane przez dewelopera. Na to też warto zwrócić uwagę, czy tak faktycznie jest, szczególnie że wszelkie niedoskonałości wykonania tynków są znacznie lepiej widoczne na pomalowanych powierzchniach.

• Posadzki – w tym przypadku bada się wilgotność, wytrzymałości wylewki, trzymanie poziomu, jak również ewentualne spękania.
• Sufity – w przypadku sufitu należy za pomocą poziomicy lub lasera krzyżowego zbadać krzywizny oraz płaszczyzny sufitu. Należy też zwrócić uwagę na wysokość mieszkania w różnych miejscach w każdym pomieszczeniu.
• Balkon lub taras - weryfikowany jest stan techniczny balkonów lub tarasów, montaż balustrad, poręczy, płytek na posadzce, poprawność montażu szyb przesuwnych w loggiach czy innych elementów zabudowy.
• Elewacja – tu istotna jest weryfikacja estetyki wykonania, zbadanie spękań czy odbarwień tynku.

Powierzchnia mieszkania - powierzchnia użytkowa mieszkania powinna być zmierzona zgodnie z obowiązującymi i zapisanymi w umowie normami. Aby jak najdokładniej zmierzyć powierzchnię, najlepiej skorzystać z mierników laserowych.
Sprawdzeniu podlega także ogródek, miejsce postojowe i komórka lokatorska. Należy zwrócić uwagę na wymiary, powierzchnię, płaszczyznę ogródka, jego ogrodzenie i odprowadzenie wody. W przypadku miejsca postojowego oraz komórki sprawdza się wymiary oraz estetykę wykonania.

Usterki

Jeśli będziemy mieli uwagi do stanu technicznego lokalu, należy wpisać wszystkie usterki do protokołu odbioru. Deweloper ma 14 dni na ustosunkowanie się do nich i 30 dni na ich usunięcie. Jeżeli deweloper nie poinformuje nabywcy o uznaniu wad albo o odmowie ich uznania oraz jej przyczynach w terminie 14 dni od popisania protokołu odbioru, uznaje się że wady zostały przez dewelopera uznane.

Podsumowanie

Odbiór mieszkania od dewelopera jest niezwykle istotnym etapem w procesie zakupu nowej nieruchomości. Dzięki temu jako nabywcy mamy możliwość sprawdzenia, czy deweloper dotrzymał obietnic z umowy deweloperskiej oraz czy lokal spełnia wszystkie wymogi techniczne. Jeśli czujemy się na siłach, możemy odbioru dokonać samodzielnie. Ale jeśli chcemy mieć pewność, że nic nas nie zaskoczy, wówczas warto skorzystać z usług wyspecjalizowanych firm, które towarzyszą w trakcie odbioru i sprawdzą wszystkie elementy w naszym imieniu. Pamiętać należy, że w przypadku jakichkolwiek niezgodności deweloper ma obowiązek usunięcia ich przed podpisaniem umowy przenoszącej własność.

O aspektach prawnych pisaliśmy  w pierwszej części artykułu Na co zwrócić uwagę przy zakupie nieruchomości – informacja na temat aspektów praktycznych i prawnych. Część 1. (pkobp.pl)

Edyta Kusińska
PKO Bank Hipoteczny