Zakup mieszkania od dewelopera – przewodnik dla początkujących

Kluczowe dane o preferencjach kupujących 

Zanim przejdziemy do konkretów, warto spojrzeć na statystyki, które pokazują, jakie mieszkania cieszą się największym zainteresowaniem (wg badań Otodom.pl):

• 46%kupujących wybiera mieszkania trzypokojowe, przy czym decydują się na nie najczęściej rodziny trzyosobowe,
• najpopularniejszy metraż to 61-80 m² (29% kupujących), za nim plasują się mieszkania 
  o powierzchni 51-60 m² (28%),
• cena, lokalizacja i powierzchnia to główne kryteria wyboru,
• 81% badanych brało kredyt hipoteczny, aby kupić mieszkanie przy wkładzie własnym powyżej 30%. 

Mieszkanie od dewelopera – krok po kroku

Krok 1. Określ potrzeby i budżet

Pierwszym krokiem jest dokładne określenie swoich potrzeb. Zadaj sobie pytania:

• Potrzebuję mieszkania dla jednej, dwóch czy kilku osób?
• Wolę osiedle na obrzeżach miasta czy w centrum?
• Ile mogę przeznaczyć na zakup przy uwzględnieniu kosztów wykończenia?

Nie zapominaj o przyszłych potrzebach. Jeśli teraz wydaje Ci się, że jedno- czy dwupokojowe mieszkanie wystarczy, to czy rzeczywiście będzie tak nadal za 5 lat? – radzi Daniel Pruchniewski, doradca hipoteczny w Oddziale 1 PKO Banku Polskiego w Olecku.

Rada: planując zakup, uwzględnij dodatkowe koszty, takie jak wykończenie mieszkania, taksa notarialna i opłata za miejsce parkingowe (często to znaczny procent ostatecznego budżetu).

Krok 2. Gdzie szukać mieszkania

Obecnie większość osób, bo aż 60%, korzysta z internetowych stron deweloperów. Popularne są również portale ogłoszeniowe, np. Otodom (49% przeglądających), OLX (26%).

Rada: warto odwiedzić targi mieszkaniowe i zobaczyć mieszkanie pokazowe, jeśli jest taka możliwość. Realistyczne spojrzenie na inwestycję daje też wizyta na miejscu budowy – dzięki temu ocenisz otoczenie na żywo. „Wszystkie te aspekty mają swoje lepsze i gorsze strony. Formalnościami związanymi z nieruchomością, czyli jej stanem prawnym, zajmie się bank i oceni, czy należy jakieś elementy skorygować” – mówi Daniel Pruchniewski. 

Uwaga: kiedy planujesz zakup w konkretnej lokalizacji, sprawdź w planie zagospodarowania przestrzennego, czy w pobliżu nie powstanie np. droga szybkiego ruchu. Osiedle może stracić swój klimat, kiedy zacznie się rozrastać. 

Krok 3. Kontakt z deweloperem – jakie pytania zadać

Przed rozmową z deweloperem sprawdź:

• standard wykończenia, np. czy w cenę są wliczone podłogi, drzwi, parapety,
• formę finansowania inwestycji i rodzaj rachunku powierniczego. Konta zamknięte są bezpieczniejsze dla nabywców,
• harmonogram budowy i odbioru technicznego,
• możliwość negocjacji ceny mieszkania lub dodatkowych elementów, np. miejsca w garażu.

Krok 4. Kredyt hipoteczny – jak się przygotować

Według badań aż 81% osób, które kupują mieszkanie, bierze kredyt hipoteczny. Co trzeba zrobić, żeby go dostać?

• Sprawdź swoją zdolność kredytową.

Mimo że kalkulatory internetowe są pomocne, warto się udać do banku lub doradcy kredytowego. „Warto się zastanowić nad tym, jaka wysokość raty nie będzie zbyt dużym obciążeniem domowego budżetu, czy mamy na tyle stabilne miejsce zatrudnienia (…), czy planujemy jeszcze jakieś inne niespodziewane wydatki. Zadbajmy też o dodatkowe ubezpieczenie siebie i rodziny w razie nieprzewidzianej choroby albo śmierci – radzi Małgorzata Ferenc, doradczyni hipoteczna z Oddziału 2 PKO Banku Polskiego w Gliwicach.

• Zgromadź wkład własny

Minimalny wkład to zazwyczaj 10%, ale osoby z wkładem powyżej 30% mają większe szanse 
na korzystne warunki kredytu i niższe raty. W 2018 roku 27% kupujących miało wkład własny, który przekraczał tę wartość.

• Porównaj oferty

Zwróć uwagę na:

• oprocentowanie (stałe czy zmienne),
• koszty dodatkowe takie jak prowizja,
• możliwość nadpłaty kredytu i skrócenia okresu spłaty.

• Sprawdź, ile czasu zajmie Ci uzyskanie kredytu

Agnieszka Walczak, doradczyni hipoteczna w Oddziale 12 PKO Banku Polskiego w Warszawie, przybliża nam, jak wygląda proces ubiegania się o kredyt hipoteczny: Wymaga to czasu i przygotowania. Złożenie kompletnego wniosku to dopiero początek, a decyzję kredytową możemy otrzymać maksymalnie w 21 dni. Po podpisaniu umowy i przyznaniu kredytu możemy się spodziewać zamknięcia procesu w ciągu kilku kolejnych dni.

 

Sprawdź nasze kredyty hipoteczne – rozwiązania na miarę Twoich potrzeb

W naszej ofercie znajdziesz trzy różne kredyty hipoteczne – poznaj je i wybierz finansowanie, które będzie najlepiej wspierać Twoją inwestycję.

Kredyt hipoteczny Własny Kąt – klasyczny kredyt hipoteczny, dzięki któremu spełnisz marzenia o własnym mieszkaniu lub domu.

• Niski wkład własny – wystarczy, że masz jedynie 10% wkładu własnego!
• Dodatkowe środki na dowolny cel – do 25% kredytu przeznaczysz, na co tylko zamarzysz.
• Elastyczne oprocentowanie – wybierz oprocentowanie ze stopą zmienną lub stałą przez 5 lat.
• Dostosowany czas spłaty – raty rozłożysz nawet na 35 lat z możliwością wcześniejszej spłaty.

Kredyt hipoteczny MIX – elastyczne rozwiązanie, które pozwoli Ci łączyć finansowanie celów mieszkaniowych z dodatkowymi potrzebami.

• Kombinacja różnych celów – ten kredyt możesz przeznaczyć na potrzeby mieszkaniowe, spłatę innych zobowiązań lub dowolny inny cel niezwiązany z działalnością gospodarczą, np. kupno samochodu lub rodzinną wycieczkę.
• Wysoka kwota finansowania – możesz otrzymać do 90% wartości nieruchomości.
• Elastyczne oprocentowanie – wybierz oprocentowanie ze stopą zmienną lub stałą przez 5 lat.
• Dostosowany czas spłaty – raty rozłożysz nawet na 35 lat z możliwością wcześniejszej spłaty.

Kredyt mieszkaniowy ze spłatą rodzinną – finansowanie zakupu lub budowy nieruchomości z dodatkowym wsparciem dla rodzin planujących powiększenie.

• Zerowy lub niski wkład własny – dzięki gwarancji Banku Gospodarstwa Krajowego (BGK) możesz uzyskać kredyt bez wkładu własnego lub z wkładem niższym niż 20% wydatków związanych z nabyciem nieruchomości.
• Spłata rodzinna – przypadku powiększenia rodziny o drugie dziecko BGK spłaci za Ciebie 20 000 zł kredytu, a przy trzecim lub kolejnym dziecku – 60 000 zł.
• Elastyczne oprocentowanie – wybierz oprocentowanie ze stopą zmienną lub stałą przez 5 lat.
• Dostosowany czas spłaty – raty rozłożysz nawet na 35 lat z możliwością wcześniejszej spłaty. 

Krok 5. Odbiór mieszkania 

Odbiór techniczny to kluczowy moment – zanim podpiszesz ostateczną umowę. Weź ze sobą fachowca, który zwróci uwagę na posadzki, szczelność okien i drzwi oraz prawidłowy montaż instalacji. Według ustawy deweloperskiej deweloper ma 30 dni na naprawę usterek wskazanych w protokole odbioru. Nie można zapomnieć też o przejrzeniu dokumentacji „(…) – kto jest aktualnym właścicielem, przejrzeć księgę wieczystą (czy nie ma wpisów, które mogą zagrażać rzetelności transakcji), sprawdzić mapę (czy nie występują jakieś przeszkody związane np. z przekroczeniem granic). Na szczęście jest tak, że jeśli zakup nieruchomości jest współfinansowany z kredytu, klienci mogą być spokojni, że bank dopilnuje, żeby wszystko było zgodnie z przepisami” – mówi Małgorzata Ferenc.

Trendy na rynku mieszkaniowym w Polsce

Rynek pierwotny w Polsce jest atrakcyjny, ale również dynamicznie się zmienia.

• 2024 rok rozpoczął się wysokim popytem na nowe mieszkania w dużych miastach, jak Warszawa, Kraków czy Wrocław. Ceny w centrach miast przekroczyły już poziom 20 tys. zł za m² w najbardziej prestiżowych lokalizacjach.
• Osobnym trendem jest większa popularność mieszkań w strefach podmiejskich. Wzrost pracy zdalnej skłania kupujących do inwestycji na przedmieściach, gdzie ceny są bardziej atrakcyjne.

Mieszkania deweloperskie przyciągają zarówno inwestorów, jak i klientów poszukujących nowoczesnych rozwiązań mieszkaniowych. Różnią się standardem i są dopasowane do indywidualnych potrzeb kupujących. Deweloperzy starając się sprostać różnorodnym oczekiwaniom, oferują zarówno kompaktowe kawalerki, jak i przestronne apartamenty – mówi Elżbieta Kurczyk (doradczyni hipoteczna PKO Banku Polskiego).

Zakup mieszkania od dewelopera – podsumowanie

Zakup mieszkania od dewelopera to proces, który wymaga odpowiedniego przygotowania i wiedzy. Od precyzyjnego określenia swoich potrzeb, przez zgromadzenie oszczędności na wkład własny, aż po odbiór techniczny – każdy krok jest kluczowy. Dzięki dokładnej analizie ofert, świadomemu wyborowi kredytu hipotecznego i dokładnej ocenie inwestycji ten proces będzie mniej stresujący.

 

Jeśli masz wątpliwości, skorzystaj z pomocy doradców bankowych lub firm, które specjalizują się w odbiorach mieszkań. Wioletta Brożek, doradczyni hipoteczna w Oddziale 1 PKO Banku Polskiego w Tarnowie, podkreśla, że (…) doradcy PKO Banku Polskiego zawsze chętnie pomogą i wyjaśnią zawiłe kwestie związane z wyborem. W końcu to inwestycja, która zapewni Ci nie tylko spokój ducha, ale i bezpieczny start w Twoim pierwszym własnym domu.