Jak ESG zmienia rynek nieruchomości

ESG to skrót od pojęć: Environmental, Social i Governance, czyli środowisko, społeczeństwo i zarządzanie ładem korporacyjnym. Termin ten określa kryteria odpowiedzialności i zrównoważonego rozwoju firm, w tym także deweloperów.  Co zmiany związane z ESG znaczą dla deweloperów i kupujących nieruchomości w kolejnych latach? Kupujący w kolejnych latach będą pytać nie tylko o metraż i lokalizację, ale również m.in. o:

• możliwość instalacji fotowoltaiki czy magazynu energii
• wysokość rachunków za energię,
• oraz o temperatury występujące latem i zimą w okolicy.

 Coraz większego znaczenia nabiera również komfort cieplny, jakość powietrza w mieszkaniach i wpływ budynku na koszty eksploatacyjne w całym okresie użytkowania.

 Czy mogę zainstalować instalacje do OZE?

Znowelizowana dyrektywa o charakterystyce energetycznej budynków, potocznie znana jako EPBD 2024, weszła w życie 18 lipca 2024 r., ale w Polsce nie została jeszcze wdrożona. Wszystkie państwa członkowie UE mają czas na implementację tych przepisów do 18 lipca 2026 r. Omawiana dyrektywa przesuwa rynek nieruchomości w stronę budynków bezemisyjnych. Wymóg bezemisyjności będzie dotyczył nowych budynków mieszkalnych i niemieszkalnych:

• od 2028 r. wymóg ten obejmie nowe budynki użyteczności publicznej (np.: urzędy, szkoły),
• od 2030 r. obejmie wszystkie inne nowe budynki (domy jednorodzinne, budynki wielomieszkaniowe, biurowce itd.).

 Budynek bezemisyjny oznacza obiekt o bardzo wysokiej charakterystyce energetycznej, którego zapotrzebowanie na energię pokrywają wyłącznie źródła zeroemisyjne zarówno na miejscu, jak i w systemie dostaw energii.

Obowiązek ten już dziś zachęca do zmiany sposobu projektowania mieszkań i domów. Nowe budynki:

• powinny być przygotowane pod montaż instalacji do wytwarzania energii z odnawialnych źródeł energii. Na przykład od 2030 r. instalacje fotowoltaiczne mają być obowiązkowe m.in. w nowych budynkach mieszkalnych,
• mają mieć lepszą izolacyjność (a więc muszą być lepiej docieplone i mieć wyższej jakości okna i drzwi),
• UE stawia na ogrzewanie elektryczne i skłania się także do montażu systemów zarządzania energią.

Wartość nieruchomości będzie więc mocniej powiązana z koniecznymi nakładami finansowymi przyszłych modernizacji i bieżącym kosztem użytkowania.

Ślad węglowy w nowych budynkach

Dyrektywa EPBD wprowadza obowiązek wykonywania oceny cyklu życia budynku (LCA), która obejmuje emisje wbudowane, czyli emisje wynikające z produkcji materiałów budowlanych, ich transportu, montażu oraz prac budowlanych. Wbudowany ślad węglowy, czyli emisje CO2 związane z wytworzeniem m.in.: cementu, betonu, stali, aluminium, ceramiki czy niektórych instalacji, mogą stanowić ok. 50-60 proc.* całkowitych emisji nowego budynku w cyklu jego życia. To wpływa na dobór materiałów, technologii i wykonawców. W praktyce oznacza to, że w procesie projektowym i wykonawczym deweloper (inwestor) powinien już na etapie projektu uwzględniać wpływ budynku na środowisko w całym cyklu jego życia.

Lepsza jakość i niższa emisyjność zastosowanych materiałów (w kontekście: przyjaznych środowisku) może wpłynąć na wyższe koszty inwestycyjne, które deweloper prawdopodobnie mógłby chcieć przenieść na kupującego. Można zakładać, jeżeli deweloper postawi na efektywność energetyczną realizowanych projektów, mieszkańcy zapłacą w przyszłości niższe rachunki za energię w okresie użytkowania.

Konieczne raportowanie

Na dużych podmiotach deweloperskich, czyli zatrudniających powyżej 1000 pracowników i osiągające obrót przekraczające 450 mln euro netto rocznie (po nowelizacji progów dyrektywy CSRD), ciąży obowiązek ujawniania poziomu emisji oraz sporządzania raportu zrównoważonego rozwoju w zgodzie ze standardami raportowania ESRS. Aby sporządzać raporty wymagane prawem, muszą więc:

• zbierać dane o poziomie emisyjności w całym łańcuchu wartości,
• poddać się procesowi atestacji (czyli wynająć rewidenta, który potwierdzi zgodność raportu ESG).

Skutek tych działań może być w przyszłości następujący: raportowanie ryzyka klimatycznego i energetycznego może skłaniać firmy do unikania w portfelach nieruchomości niskiej klasy energetycznej i wymagających modernizacji w przyszłości.

Działalność zgodna z Taksonomią

Od 2024 roku duże firmy muszą ujawniać jaki procent ich działalności jest zgodny z przepisami rozporządzenia Taksonomia i jakie inwestycje spełniają kryteria środowiskowe. Aby budynek spełniał wymogi zrównoważonego budownictwa i pozostawał zgodny z rozporządzeniem, deweloper zobowiązany jest:

• zapewnić podwyższone parametry izolacyjne,
• stosować materiały o niskim śladzie węglowym,
• przygotować infrastrukturę pod możliwość montażu instalacji OZE, systemów retencji wody opadowej i pomp ciepła.

Rozwiązania te mają na celu ograniczenie emisji gazów cieplarnianych, zwiększenie efektywności energetycznej oraz poprawę odporności budynku na zmiany klimatu.

Niskoemisyjne aktywa są atrakcyjniejsze

Banki i inwestorzy coraz częściej porównują projekty deweloperskie pod kątem emisyjności. Wymagają także dokumentów potwierdzających parametry budynku. Niskoemisyjne aktywa (o wysokiej klasie energetycznej, niskich kosztach eksploatacji, zgodne z wymaganiami) uzyskują łatwiejszy dostęp do finansowania i lepsze warunki.  W przypadku aktywów wysokoemisyjnych, w przyszłości konieczne będzie poniesienie nakładów na ich modernizację. Istnieje więc ryzyko, że takie aktywa staną się pustostanami. Dlatego na przykład nieruchomości komercyjne są wyceniane ostrożniej. Emisyjność jest więc parametrem, który będzie mieć wpływ na przyszłą wycenę nieruchomości zarówno dla kupujących, jak i dla osób, które będą chciały sprzedać swój dom czy mieszkanie.

Obniżona marża z tytułu zrównoważonego rozwoju

Klienci PKO Banku Polskiego i PKO Banku Hipotecznego mogą w ramach oferty specjalnej (ważnej do 30.09.2026 r. Obowiązuje dla decyzji kredytowych wydanych od 1 października 2021 r.) otrzymać preferencyjne warunki cenowe, jeśli dostarczą spełniające kryteria banku świadectwo charakterystyki energetycznej.

Przykłady reprezentatywne kredytów hipotecznych w PKO Banku Polskim i PKO Banku Hipotecznym (według stanu na 02.03.2026 r.) zamieściliśmy poniżej. Są one aktualizowane w czasie i prezentowane na stronach www.pkobp.pl oraz www.pkobh.pl

PRZYKŁADY REPREZENTATYWNE w PKO Banku Polskim (na 02.03.2026 r.)

Oprocentowanie zmienne ze stałą stopą procentową

Rzeczywista Roczna Stopa Oprocentowania (RRSO) dla wypłaconego jednorazowo kredytu Własny Kąt hipoteczny w PKO Banku Polskim zabezpieczonego hipoteką wynosi 6,84% przy następujących założeniach: okres obowiązywania umowy: 25 lat; całkowita kwota kredytu (bez kredytowanych kosztów) 375 000 zł; LTV (kwota kredytu do wartości zabezpieczenia) 61,4%; oprocentowanie stałe: 6,09%/rok, na które składa się 5-letnia stała stopa bazowa 4,06%/rok z 2.3.2026 r. i marża 2,03%; a następnie oprocentowanie zmienne 6,09%/rok (od 6. roku do końca okresu oprocentowania), na które składa się wskaźnik referencyjny WIBOR 6M 4,06%/rok (przy założeniu, że WIBOR 6M odpowiada 5-letniej stałej stopie bazowej) i marża 2,03%; całkowity koszt kredytu 389 006,40 zł, w tym prowizja 0%, odsetki 356 388,70 zł, ubezpieczenie nieruchomości 7 500 zł (za cały okres kredytowania, dla ubezpieczenia oferowanego za pośrednictwem PKO Banku Polskiego), ocena wartości nieruchomości mającej stanowić zabezpieczenie kredytu 400 zł, PCC 19 zł, ROR (Konto za Zero) 0 zł (za cały okres kredytowania; w związku z deklaracją systematycznych wpływów minimum 3 000 zł na ROR), ubezpieczenie na życie 24 698,70 zł (za cały okres kredytowania); całkowita kwota do zapłaty 764 006,40 zł, płatna w 300 ratach annuitetowych (równych) miesięcznych, przy czym pierwsze 60 rat wynosi 2 438,34 zł, od 6. roku kolejne raty wynoszą 2 438,34 zł i ostatnia rata 2 325,04 zł. Kalkulacja została dokonana na 2.3.2026 r. na reprezentatywnym przykładzie.

Oprocentowanie zmienne

Rzeczywista Roczna Stopa Oprocentowania (RRSO) dla wypłaconego jednorazowo kredytu Własny Kąt hipoteczny w PKO Banku Polskim zabezpieczonego hipoteką wynosi 6,47% przy następujących założeniach: okres obowiązywania umowy: 25 lat; całkowita kwota kredytu (bez kredytowanych kosztów) 375 000 zł, LTV (kwota kredytu do wartości zabezpieczenia) 61,4%, oprocentowanie zmienne 5,74%/rok, na które składa się wskaźnik referencyjny WIBOR 6M 3,71% z 27.02.2026 r. oraz marża 2,03%; całkowity koszt kredytu 364 749,97 zł, w tym: prowizja 0%, odsetki 332 388,86 zł, ubezpieczenie nieruchomości 7 500 zł (za cały okres kredytowania, dla ubezpieczenia oferowanego za pośrednictwem PKO Banku Polskiego); ocena wartości nieruchomości mającej stanowić zabezpieczenie kredytu 400 zł, PCC 19 zł; ROR (Konto za Zero) 0 zł (za cały okres kredytowania; w związku z deklaracją systematycznych wpływów minimum 3 000 zł na ROR); ubezpieczenie na życie 24 442,11 zł (za cały okres kredytowania), całkowita kwota do zapłaty 739 749,97 zł, płatna w 300 ratach annuitetowych (równych) miesięcznych przy czym pierwsze 299 rat wynosi 2 358,31 zł i ostatnia rata wynosi 2 254,17 zł. Kalkulacja została dokonana na 2.3.2026 r. na reprezentatywnym przykładzie.

PRZYKŁADY REPREZENTATYWNE w PKO Banku Hipotecznym (na 02.03.2026 r.)

Oprocentowanie zmienne ze stałą stopą procentową

Rzeczywista Roczna Stopa Oprocentowania (RRSO) dla wypłaconego jednorazowo kredytu Własny Kąt hipoteczny w PKO Banku Hipotecznym SA zabezpieczonego hipoteką wynosi 6,84% przy następujących założeniach: okres obowiązywania umowy: 25 lat; całkowita kwota kredytu (bez kredytowanych kosztów) 357 520 zł; LTV (kwota kredytu do wartości zabezpieczenia) 61,30%; oprocentowanie zmienne ze stałą stopą procentową 6,09%/rok (do 5. roku), na które składa się 5-letnia stała stopa bazowa 4,06%/rok z 2.03.2026 r. i marża 2,03 p.p., a następnie oprocentowanie zmienne 6,09%/rok (od 6. roku do końca okresu oprocentowania), na które składa się wskaźnik referencyjny WIBOR 6M 4,06%/rok (przy założeniu, że WIBOR 6M odpowiada 5-letniej stałej stopie bazowej) i marża 2,03 p.p.; całkowity koszt kredytu 370 893,62 zł, w tym: prowizja 0%, odsetki 339 776,68 zł, ubezpieczenie nieruchomości 7 150,50 zł (za cały okres kredytowania, dla ubezpieczenia oferowanego za pośrednictwem PKO Banku Polskiego); ocena wartości nieruchomości mającej stanowić zabezpieczenie kredytu 400 zł, PCC 19 zł; ROR (Konto za Zero) 0 zł (za cały okres kredytowania; w związku z deklaracją systematycznych wpływów minimum 3 000 zł na ROR w PKO Banku Polskim); ubezpieczenie na życie 23 547,44 zł (za cały okres kredytowania dla ubezpieczenia oferowanego za pośrednictwem PKO Banku Polskiego); całkowita kwota do zapłaty 728 413,62 zł, płatna w 300 ratach annuitetowych (równych) miesięcznych, przy czym pierwsze 60 rat wynosi 2 324,68 zł, od 6. roku kolejne raty wynoszą 2 324,68 zł i ostatnia rata 2 217,36 zł.

Kalkulacja została dokonana na dzień 02.03.2026 r. na reprezentatywnym przykładzie.

Oprocentowanie zmienne

Rzeczywista Roczna Stopa Oprocentowania (RRSO) dla wypłaconego jednorazowo kredytu Własny Kąt hipoteczny w PKO Banku Hipotecznym SA zabezpieczonego hipoteką wynosi 6,47% przy następujących założeniach: okres obowiązywania umowy: 25 lat; całkowita kwota kredytu (bez kredytowanych kosztów) 357 520 zł, LTV (kwota kredytu do wartości zabezpieczenia) 61,30%, oprocentowanie zmienne 5,74%/rok, na które składa się wskaźnik referencyjny WIBOR 6M 3,71% z 27.02.2026 r. oraz marża 2,03 p.p.; całkowity koszt kredytu 347 767,81 zł, w tym: prowizja 0%, odsetki 316 895,61 zł, ubezpieczenie nieruchomości 7 150,50 zł (za cały okres kredytowania dla ubezpieczenia oferowanego za pośrednictwem PKO Banku Polskiego), ocena wartości nieruchomości mającej stanowić zabezpieczenie kredytu 400 zł, PCC 19 zł, ROR (Konto za Zero) 0 zł (za cały okres kredytowania; w związku z deklaracją systematycznych wpływów minimum 3 000 zł na ROR); ubezpieczenie na życie 23 302,70 zł (za cały okres kredytowania dla ubezpieczenia oferowanego za pośrednictwem PKO Banku Polskiego); całkowita kwota do zapłaty 705 287,81 zł, płatna w 300 miesięcznych ratach annuitetowych (równych), po 2 248,38 zł, przy czym ostatnia rata wyniesie 2 149,99 zł.  Kalkulacja została dokonana na dzień 02.03.2026 r. na reprezentatywnym przykładzie.  

* według szacunków Journal Buildings&Cities

 Informacje zawarte w tym artykule mają charakter wyłącznie edukacyjny. Nie stanowią one porady eksperta, profesjonalnej konsultacji ani rekomendacji dostosowanej do Twojej sytuacji. Przed podjęciem jakichkolwiek decyzji na podstawie treści artykułu skonsultuj się z wykwalifikowanym specjalistą.