Aspekty prawne odbioru lokalu od dewelopera

Każdemu klientowi przy odbiorze lokalu przysługują określone prawa. Zostały one szczegółowe opisane w Ustawie o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym (potocznie zwanej „ustawą deweloperską”).

Pozwolenie na użytkowanie

Zgodnie z art. 41 ustawy deweloperskiej, odbiór lokalu od dewelopera może dotyczyć jedynie lokalu w budynku, którego użytkowanie jest dozwolone zgodnie z przepisami prawa budowlanego – a zatem, co do którego wydano pozwolenie na użytkowanie lub co do którego zakończono roboty budowlane i zgłoszono to właściwemu organowi, a ten nie zgłosił sprzeciwu.

Pamiętajcie więc, aby przed dokonaniem odbioru lokalu, zapytać dewelopera, czy budynek został dopuszczony do użytkowania.

Czy trzeba być obecnym przy odbiorze lokalu?

Ustawa deweloperska stanowi, że odbiór dokonywany jest w obecności nabywcy. Co jednak, jeżeli z różnych przyczyn nabywca nie może się stawić w wyznaczonym przez dewelopera terminie, żeby odebrać lokal?

Pozostaje wówczas poprosić dewelopera o przesunięcie terminu odbioru, a jeżeli to nie wchodzi w grę – można zgodnie z przepisami Kodeksu cywilnego ustanowić pełnomocnika, który dokona odbioru. O fakcie ustanowienia pełnomocnika warto wcześniej powiadomić dewelopera i podać mu dane pełnomocnika. 

Zgłaszanie wad lokalu 

Odbiór lokalu jest właściwym momentem, aby dokonać jego oględzin i zgłosić deweloperowi zauważone wady, które zostaną wpisane do protokołu odbioru. W ciągu 14 dni od podpisania protokołu odbioru, deweloper ma obowiązek uznać wady albo też poinformować o tym, że ich nie uznaje i wskazać przyczyny, dla których ich nie uznaje. Jeżeli deweloper w ciągu 14 dni nie ustosunkuje się do zgłoszonych wad, uważa się, że je uznał. A jeśli uznał wadę, ma 30 dni na jej usunięcie. Termin ten liczony jest od dnia podpisania protokołu odbioru.

Może się jednak zdarzyć, że zakres wad powoduje, iż deweloper nie jest w stanie ich usunąć we wskazanym wyżej terminie. Wówczas nabywca ma prawo wyznaczyć deweloperowi kolejny termin usunięcia wad, a gdy deweloper nie dotrzyma również tego terminu – wówczas mozna naprawić wskazane wady na jego koszt.

Czy trzeba dokonać odbioru lokalu mieszkalnego?

Pamiętajcie, że wcale nie musicie odbierać lokalu, jeżeli ma on tzw. wadę istotną, czyli taką, która powoduje, że nie można z niego korzystać w sposób zgodny z umową. 

Deweloper może zgodzić się z takim stanowiskiem i uznać wadę za istotną. Co jednak, jeżeli tego nie zrobi? W takim wypadku należy wyznaczyć deweloperowi dodatkowy termin na usunięcie tej wady i ponownie przystąpić do odbioru. 

Gdy w nowym terminie odbioru okaże się, że deweloper nadal nie usunął wady, trzeba skorzystać z usług rzeczoznawcy budowlanego. Na złożenie wniosku o wydanie opinii jest miesiąc od dnia, w którym miał nastąpić powtórny odbiór lokalu.

Rzeczoznawca stwierdza, czy rzeczywiście lokal ma wadę istotną, czy też nie. W tym pierwszym przypadku, deweloper jest obowiązany naprawić wadę oraz zwrócić koszty opinii rzeczoznawcy. Nabywca może również odstąpić od umowy.

Gdy jednak okaże się, że lokal nie miał wady istotnej – koszty sporządzenia opinii obciążają klienta.

Czy po odbiorze lokalu można zgłaszać jego wady?

Oprócz uprawnień przewidzianych w ustawie deweloperskiej nabywcy przysługują także uprawnienia wynikające z rękojmi, przewidziane kodeksem cywilnym.

Okres rękojmi dla nieruchomości wynosi pięć lat i rozpoczyna się od dnia odbioru lokalu. Jednak wadę należy zgłosić w terminie roku od jej wykrycia.

mec. Katarzyna Żywicka
Zespół Obsługi Prawnej
PKO Bank Hipoteczny

^{Powyższy tekst nie jest poradą prawną, a ma charakter jedynie informacyjny. Autor nie ponosi odpowiedzialności z powodu zastosowania się do wskazanych wyżej wskazówek.}