Oprocentowanie kredytu hipotecznego. Stałe czy zmienne?

Dla kredytobiorców kluczowe znaczenie ma to, jak wzrost lub obniżka stóp procentowych wpływa na wysokość raty. Z ich punktu widzenia najkorzystniejsza sytuacja jest wtedy, gdy Rada Polityki Pieniężnej zmniejsza stopy procentowe pod warunkiem, że zdecydowali się na oprocentowanie zmienne. Z drugiej jednak strony przy zmiennym oprocentowaniu trzeba liczyć się także z jego wzrostem, a więc i podwyższeniem raty kredytu, gdy stopy procentowe wzrosną.

Stopy procentowe w Polsce utrzymywały się przez wiele ostatnich miesięcy na rekordowo niskim poziomie. To korzystna sytuacja dla kredytobiorców, którzy mogli zaciągać tanie kredyty i płacić niższe raty. Rada Polityki Pieniężnej jednak podniosła niedawno stopy procentowe. Eksperci zapowiadali, że wcześniej czy później nastąpi podwyżka stóp procentowych, co dla kredytobiorców oznacza jedno: droższe kredyty i wyższe raty. Jak uchronić się przed wzrostem raty kredytu powodowanej podnoszeniem stóp procentowych?

Stałe oprocentowanie w kredycie hipotecznym jest sposobem na minimalizację ryzyka wynikającego ze zmiany stóp procentowych. Na polskim rynku oferta kredytów ze stałym oprocentowaniem jest dostępna przez okres 5 – 7 lat. Po upływie tego okresu kredytobiorca ma do wyboru dwie możliwości: przejść na oprocentowanie zmienne lub przedłużyć oprocentowanie stałe na kolejny okres jej obowiązywania, na warunkach, które będą wtedy obowiązywały.

Problem wzrostu oprocentowania wywołanego podniesieniem stóp procentowych z pewnością nie dotknie (przez okres obowiązywania stałej stopy) tego, kto zdecyduje się na kredyt hipoteczny ze stałą stopą procentową. Oprocentowanie stałe rekomendował m.in. Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumentów. Dzięki niemu uniknęlibyśmy wzrostu raty w tym okresie. Od lipca br. możliwość wyboru pomiędzy stałym i zmiennym oprocentowaniem ma każdy kredytobiorca, ponieważ Komisja Nadzoru Finansowego w rekomendacji S nakazała bankom komercyjnym, by każdy z nich wzbogacił swoją ofertę o kredyt hipoteczny ze stałym oprocentowaniem.

Klienci PKO Banku Polskiego już od 2018 r mają możliwość skorzystania z kredytu hipotecznego z okresowo stałym oprocentowaniem. Jest ono wtedy stałe przez pięć lat. Po okresie obowiązywania stałej stopy (5 lat) kredyt będzie oprocentowany według zmiennej stopy procentowej. Jednak klient ponownie będzie mógł skorzystać z oprocentowania stałego.

Klienci, którzy wybrali oprocentowanie zmienne, mogą również wystąpić z wnioskiem o aneks do umowy o zmianę oprocentowania na stałą stopę procentową.

Przy stałym oprocentowaniu zyskujemy pewność, że rata w wybranym okresie się nie zmieni niezależnie od wysokości stóp procentowych natomiast przy zmiennym oprocentowaniu musimy liczyć się z ryzykiem zmiany stopy procentowej.

Kredyt hipoteczny – oprocentowanie w bankach

Oprocentowanie jest zwykle głównym tematem rozmów z pracownikiem banku. Każdy może wybrać jedną z dwóch możliwości, ale która faktycznie jest lepsza? Na to pytanie nie znają odpowiedzi nawet najbardziej szanowani eksperci. Zacznijmy jednak od tego, jakie są rodzaje oprocentowania kredytu hipotecznego w bankach i czym się różnią.

• Stałe (w jakimś okresie, w większości banków jest to 5 lat) – to dobry wybór dla osób, które stawiają na bezpieczeństwo oraz stabilizację; wysokość raty (w czasie obowiązywania stałej stopy) nie zwiększy się ze względu na zmiany ekonomiczne, ale również nie obniży się.

• Zmienne – wysokość raty zależy od wskaźnika referencyjnego WIBOR3M lub 6M, które zmieniają się co 3 albo 6 miesięcy; zawsze istnieje ryzyko, że wysokość raty zacznie się zwiększać.

Oba rozwiązania mają zarówno swoje plusy, jak i minusy. Wiele zależy od zdolności kredytowej, wysokości rat oraz ich liczby. Jeśli klient ma jakieś pytania czy wątpliwości może zawsze zgłosić się o pomoc do pracownika banku.

• Kredyt hipoteczny – oprocentowanie stałe
  Oznacza, że raty nie zmieniają się ze względu na sytuację ekonomiczną – wszystko określa umowa kredytowa. Może to być jednak frustrujące, jeśli stopa procentowa zdecydowanie spada. W sytuacji, gdy wskaźnik WIBOR znacząco skacze, nie trzeba się jednak obawiać, że domowy budżet z dnia na dzień się zmniejszy.  
• Kredyt hipoteczny – oprocentowanie zmienne
  Tu kredytobiorca podejmuje ryzyko wzrostu rat i uszczuplenia domowego budżetu. Przed podjęciem decyzji najlepiej śledzić sytuację ekonomiczną oraz sprawdzać rekomendacje ekspertów. W przypadku zaciągania kredytu hipotecznego na kilkadziesiąt lat trudniej przewidzieć, jak kształtowały się będą stopy procentowe.

Zmiana sposobu oprocentowania kredytu hipotecznego

Jakie jest obecnie oprocentowanie kredytu hipotecznego? To zależy od oferty banku, marży oraz sytuacji ekonomicznej. Decyduje również wysokość posiadanego wkładu własnego. Co proponują kredytodawcy? W PKO Banku Polskim biorąc kredyt hipoteczny, oprocentowanie może być stałe przez 5 lat.

Wtedy nie musimy się obawiać wysokości rat ani denerwować się zmianami ekonomicznymi. Po upłynięciu tego okresu zawsze możesz ponowić tę decyzję – wystarczy podpisać aneks do umowy.

PKO Bank Polski pozwala również na zmianę oprocentowania zmiennego w trakcie spłacania już kredytu hipotecznego. Wystarczy, że wzięliśmy kredyt w złotówkach, mamy zdolność kredytową, spłacamy go regularnie i nie zostało nam mniej niż 5 lat do końca obowiązywania umowy kredytowej.

Pamiętajmy: w okresie obowiązywania 5 letniej stałej stopy bazowej nie będziemy mieć możliwości zmiany oprocentowania na zmienne.

Wniosek o zmianę oprocentowania

Aby zmienić rodzaj oprocentowania musimy złożyć wniosek, a potem podpisać aneks do swojej umowy, bez żadnych dodatkowych opłat.

Możemy zmienić sposób oprocentowania, jeżeli:

• kredyt jest w złotych,
• kredyt/pożyczka zostały wypłacone w całości,
• masz zdolność kredytową i płacisz raty w terminie,
• zostało nie mniej niż pięć lat do końca okresu spłaty (od dnia zawarcia aneksu).

7 rzeczy, które musisz wiedzieć o oprocentowaniu stałym!

1. Oprocentowanie stałe obowiązuje przez 5 lat, ale po tym okresie możesz wystąpić ponownie o stałą stopę na kolejne 5 lat.
2. Wysokość oprocentowania kredytu hipotecznego oraz wysokość rat nie będą zmieniać się ze względu na zmianę wskaźnika referencyjnego (np. WIBOR).
3. Wysokość stałej stopy procentowej ustala się jako suma 5-letniej stałej stopy bazowej i marży banku.
4. Nie można zmienić sposobu oprocentowania oraz podwyższyć kwoty kredytu – w czasie obowiązywania stałej stopy.
5. Bank nie pobiera opłat za wcześniejszą częściową lub całkowitą spłatę kredytu – dla umów zawartych od 22.07.2017 r. 
6. Po pięciu latach kredyt będzie oprocentowany według zmiennej stopy procentowej (WIBOR + marża banku), można wtedy ponownie wystąpić o aneks do umowy o zmianę oprocentowania na stałą stopę procentową zgodnie z ofertą banku.

Tomasz Waligóra