Dzień dobry, czy pod moim blokiem będzie schron?

Od 2026 r. obowiązuje część przepisów tzw. ustawy schronowej (Ustawy o ochronie ludności i obronie cywilnej). Zgodnie z nimi deweloperzy, którzy po 31 grudnia 2025 roku wystąpili o pozwolenia na budowę, muszą projektować budynki wielorodzinne oraz garaże podziemne w taki sposób, aby w razie zagrożenia można było zorganizować w nich tzw. miejsca doraźnego schronienia (MDS).

Nie oznacza to, że każdy nowy blok będzie miał pełnowartościowy schron wojskowy. Chodzi raczej o odpowiednie zaprojektowanie części podziemnych w ten sposób, by mogły czasowo ochronić mieszkańców np. przed dronami, odłamkami, pożarami czy lekkim skażeniem. Powinny one być wyposażone m. in. w wentylację, oświetlenie, wodę (może być w butelkach), systemy pozwalające skomunikować się ze służbami ochrony ludności, wejścia pozwalające na szybkie schronienie się ludzi. Takie miejsca powinny być zaprojektowane na minimum 15 osób (powierzchnia przewidziana na osobę to co najmniej 1 mkw).

Dla osoby zainteresowanej nowym mieszkaniem oznacza to, że przy zakupie może pytać dewelopera nie tylko o komórkę lokatorską i miejsce parkingowe, ale też czy budynek przewiduje MDS, gdzie się znajduje, jak będzie oznaczony, kto będzie nim zarządzał i czy informacja o rozwiązaniach bezpieczeństwa znajduje się w prospekcie informacyjnym. Dla dewelopera nowy wymóg oznacza dodatkowe wymagania projektowe, możliwe zmiany konstrukcyjne w garażach i piwnicach, a w praktyce także wyższe koszty przygotowania inwestycji.

Powierzchnia mieszkania bez ścianek działowych

Od 13 lutego 2026 r. obowiązują również nowe zasady dotyczące powierzchni użytkowej i ceny mieszkania z rynku pierwotnego. Nowelizacja ustawy deweloperskiej wymaga, aby powierzchnia była liczona według Polskiej Normy PN-ISO 9836, a cena była powiązana z ustalonym normą metrażem. Zmiana ma ograniczyć spory o „kreatywne metry”, w tym powierzchnię pod ściankami działowymi. Norma PN-ISO 9836 nie pozwala na zaliczanie do powierzchni mieszkania powierzchni pod ściankami.

Dla klienta oznacza jasną odpowiedź na pytanie: za ile metrów faktycznie płacę? Dla dewelopera — większą odpowiedzialność za zgodność prospektu, umowy rezerwacyjnej, umowy deweloperskiej i dokumentacji projektowej.

Co powstanie obok mojego bloku?

Równolegle rok 2026 jest kluczowy dla planów ogólnych gmin. Plan ogólny zastępuje studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego i ma rangę aktu prawa miejscowego. Maksymalny termin uchwalania planów ogólnych przez gminy został przesunięty na 31 sierpnia 2026 r. Możliwości uzyskiwania decyzji o warunkach zabudowy i przygotowywania nowych inwestycji będą mocniej zależeć od tego, jak gmina zaplanuje swoje strefy w ramach planów ogólnych.

Dla klientów może to oznaczać większą przewidywalność otoczenia: łatwiej sprawdzić, czy obok osiedla może powstać kolejny blok, droga albo zabudowa usługowa. Dla deweloperów to jednak większe ryzyko gruntowe — część działek może stracić potencjał mieszkaniowy, a grunty z atrakcyjnym z punktu widzenia inwestycji mieszkaniowych przeznaczeniem w planach mogą zdrożeć.

Ceny mieszkań muszą być jawne

Warto pamiętać, że po zmianach z 2025 r. deweloperzy muszą publikować na swoich stronach internetowych ceny lokali, domów, pomieszczeń przynależnych oraz zmiany tych cen. Obowiązek ten, po okresie przejściowym, objął wszystkich deweloperów od 11 września 2025 r. (zgodnie z art. 19a ustawy deweloperskiej). Dzięki zmianom w przepisach klientowi łatwiej porównać ceny nieruchomości, sprawdzić historię zmian i negocjować. Dla dewelopera oznacza to konieczność bieżącej aktualizacji stron internetowych, spójności cenników i większej ostrożności w komunikacji marketingowej.

2026–2027: wdrożenie dyrektywy budynkowej EPBD w Polsce

Państwa UE mają wdrożyć do prawa krajowego kolejną nowelizację dyrektywy EPBD, czyli dyrektywy wprowadzającej wymogi m.in. w zakresie charakterystyki energetycznej budynków. Komisja Europejska wskazuje, że dyrektywa ma przyspieszyć renowację najsłabszych energetycznie budynków, od 2030 roku wprowadzić standard budynków bezemisyjnych dla nowych obiektów oraz ujednolicić narzędzia informacyjne, takie jak świadectwa energetyczne i bazy danych.

Dla klienta oznacza to, że świadectwo energetyczne przestaje być formalnym załącznikiem do segregatora. Będzie coraz ważniejszym dokumentem pokazującym, ile może kosztować ogrzewanie, chłodzenie i ciepła woda. Dla dewelopera oznacza to projektowanie budynków z myślą o niższym zużyciu energii, lepszej izolacji, OZE, wentylacji, automatyce i przygotowaniu pod elektromobilność. Zmiany te z jednej strony przełożą się na wyższe koszty budowy i ceny mieszkań, ale z drugiej strony obniżą koszty eksploatacji budynków mieszkalnych, co – w świetle rosnących kosztów energii – staje się coraz bardziej istotną przesłanką decydującą o wyborze mieszkania przez klienta.

Informacje zawarte w tym artykule mają charakter wyłącznie edukacyjny. Nie stanowią one porady eksperta, profesjonalnej konsultacji ani rekomendacji dostosowanej do Twojej sytuacji. Przed podjęciem jakichkolwiek decyzji na podstawie treści artykułu skonsultuj się z wykwalifikowanym specjalistą.