Mieszkanie czeka na człowieka – korzystna umowa współpracy

Rynek wynajmu mieszkań w Polsce wciąż się rozwija, choć z powodu pandemii nieco zwolnił. Zakup mieszkania pod wynajem wciąż jest popularną formą inwestowania oszczędności Polaków. W dłuższej perspektywie jest to lokata kapitału warta rozważenia.

Wynajem mieszkania

Najlepiej posiadać mieszkanie znajdujące się w centrum dużego miasta. Ważne, żeby przyszły najemca miał blisko do pracy czy na uczelnię. Wybierając konkretną lokalizację można dość precyzyjnie określić profil najemcy i przygotować lokal pod jego potrzeby.

Jak wygląda sytuacja na rynku mieszkaniowym? Nie jest najlepiej. Dwunastka przebadanych przez Bankier.pl deweloperów sprzedała w II kwartale 2020 roku 2761 mieszkań. To wynik aż o 32,3 proc. gorszy niż przed rokiem, gdy w II kwartale 2019 roku ta sama grupa mogła się pochwalić wynikiem na poziomie 4080 mieszkań. Miniony kwartał był także zdecydowanie najgorszym kwartałem dla tej grupy w ostatnich latach (badanie objęło okres od I kwartału 2016 roku).

Co prawda koniunktura na rynku wciąż się zmienia, ale to nie znaczy, że nie kupimy mieszkania na wynajem. Znajdziemy na pewno wiele ciekawych propozycji – mniejszy popyt to także lepsze ceny. Skoro już staliśmy się właścicielami lokalu, jak mamy się odnaleźć się w roli wynajmującego i co powinniśmy wiedzieć?

Ile kosztuje wynajem mieszkania?

W porównaniu z marcem 2020 r. ceny wynajmu mieszkań znacząco spadły. Takie wnioski można wyciągnąć z raportów przedstawionych przez Expander i Rentier.io. Okazuje się, że w 11 na 15 miast zapłacimy za czynsz mniej.

Eksperci NBP podkreślają jednak, że wciąż inwestycja mieszkaniowa na tle oprocentowania lokat oraz innych dostępnych aktywów dla gospodarstw domowych jest bardzo konkurencyjna. Poza tym to prawdopodobnie chwilowy spadek, a w dłuższej perspektywie koniunktura powróci.

Wynajem mieszkania – podatek

Na początek najważniejsza decyzja – podatek. Wynajmując mieszkanie możemy rozliczać się na dwa sposoby:

1. najem prywatny, czyli jako odrębne źródło przychodów;
2. w ramach prowadzonej działalności gospodarczej.

Pierwszy z nich możemy rozliczać:

• według skali podatkowej – od dochodu osiągniętego w jednym roku kalendarzowym do kwoty 85 528 zł płaci się 17 proc. podatku minus kwota wolna od niego; od nadwyżki powyżej tę kwotę płaci się 32 proc. podatku minus kwota wolna;
• ryczałtem (8,5 proc. od przychodu do kwoty 100 tys. zł i 12,5 proc. od nadwyżki ponad 100 tys. zł).

Jeśli prowadzimy działalność gospodarczą, główne formy rozliczenia to podatek według skali podatkowej (17 proc. i 32 proc. od dochodu) oraz podatek liniowy (19 proc. od dochodu).

Warto wiedzieć, że od 2019 r. nie musimy zgłaszać wynajmu do urzędu skarbowego, a pierwsza wpłata zaliczki na podatek lub ryczałtu jest traktowana jako wybór formy opodatkowania. Poza tym od przychodu, czyli tego, co zapłaci nam najemca, możemy odjąć koszty (np. wydatki na remont przeprowadzony w trakcie wynajmu, odsetki od kredytu hipotecznego, odpisy amortyzacyjne).

Umowa o wynajem mieszkania

Najbezpieczniejsza forma umowy to umowa notarialna – na jej podstawie wynajmujący sam może pozbyć się z mieszkania nierzetelnego najemcę. Inne umowy nie gwarantują szybkiej eksmisji

Można ją jednak sporządzić bez niego. Co musi zawierać standardowa umowa najmu, aby obie strony czuły się komfortowo i bezpiecznie? Jest kilka punktów, które powinny się w niej znaleźć.

Umowa najmu mieszkania – wzór:

1. Data zawarcia umowy i strony, które ją zawierają: numery oraz serie dowodów osobistych.
2. Szczegółowe dane lokalu: kto jest właścicielem, jaki jest metraż, jaka jest liczba pokoi. Dodatkowo – co znajduje się w mieszkaniu i w jaki stanie są przedmioty. Postarajmy się o przygotowanie szczegółowej listy.
3. Kwota czynszu i termin płatności. Kto będzie płacić dodatkowe opłaty i robić naprawy.
4. Ustalenie kaucji oraz zasady jej zwrotu.
5. Klauzula, która zakazuje podnajmowania lokalu.
6. Termin i zasady wypowiedzenia umowy.
7. Dokładne określenie osób, które będą mieszkać w lokalu.
8. Prawa i obowiązki wynajmującego.
9. Wykaz załączników do umowy.

Istotnym elementem umowy najmu jest określenie praw i obowiązków stron w zakresie wynajmowanego lokalu. Jest to kwestia indywidualna każdej z umów. Może się tam znaleźć choćby obowiązek wynajmującego do zapewnienia sprawnego działania instalacji i urządzeń związanych z budynkiem. Natomiast obowiązkiem najemcy może być utrzymywanie wynajętego lokalu we właściwym stanie technicznym, dokonywanie drobnych napraw i konserwacji związanych z bieżącym użytkowaniem lokalu, naprawa usterek powstałych w wyniku użytkowania.

Taką umowę możemy skonstruować sami. Nie musimy chodzić do prawnika ani tym bardziej do notariusza. Im bardziej umowa będzie szczegółowa tym lepiej dla obu stron. Jeśli nie chce się nam tym zajmować, w internecie znajdziemy wiele formularzy, które zweryfikujemy w zależności od naszych potrzeb.

Faktura czy rachunek za wynajem mieszkania – wzór

Jeśli zdecydowaliśmy się wynajmować lokal prywatnie, a ma on charakter mieszkalny i będzie wykorzystywany na cele mieszkaniowe (nie powinien służyć do prowadzenia działalności gospodarczej), nie zapłacimy VAT-u.

Powinniśmy natomiast wystawić rachunek. Nie jest on konieczny za każdym razem, choć byłaby to dobra praktyka. Na pewno musimy to zrobić na prośbę najemcy.

Co więcej, przepisy określają, jakie minimum informacji musi zawierać taki rachunek:

• imiona i nazwiska (nazwę albo firmę) oraz adresy sprzedawcy i kupującego bądź wykonawcy i odbiorcy usługi;
• datę wystawienia i numer kolejny rachunku;
• określenie rodzaju i ilości towarów lub wykonanych usług oraz ich ceny jednostkowe;
• ogólną sumę należności wyrażoną liczbowo i słownie.

W przypadku, gdy oryginał rachunku uległ zniszczeniu albo zaginął, ponownie wystawiony rachunek powinien zawierać również wyraz „duplikat” i datę jego ponownego wystawienia.

Ubezpieczenie mieszkania – online

Dobrze spisana umowa zabezpieczy nas przed ewentualnymi kłopotami. Są jednak sytuacje, w których wsparcie profesjonalnej polisy da nam większe poczucie bezpieczeństwa. Nasi lokatorzy są tylko ludźmi – mogą być nieuważni i nonszalanccy w swoich działaniach.

Polisa MójDom24 w PKO Banku Polskim ma wszystko czego nam potrzeba. Ubezpieczymy dzięki niej mieszkanie oraz nasze mienie. Zrobimy to przez internet. Do tego mamy również możliwość skorzystania z OC oraz assistance – do wyboru są aż trzy pakiety.

Protokół zdawczo-odbiorczy – wynajem mieszkania

Protokół zdawczo-odbiorczy to nieodzowny element umowy wynajmu. Jego zawartość musi zawierać rzetelny spis wyposażenia i aktualny stan mieszkania. Prawidłowe wykonanie protokołu zdawczo-odbiorczego eliminuje nieporozumienia na koniec współpracy z najemcą.

Przygotuj do niego materiał fotograficzny. Całość niech obejrzy najemca – powinien mieć świadomość, że to on odpowiada za mieszkanie i wszystkie jego sprzęty. Dokumentacja fotograficzna stanu mieszkania jest niepodważalnym argumentem przy ewentualnym sporze z najemcami. Nie powinniśmy lekceważyć tego elementu podczas samodzielnego wynajmu nieruchomości. Właściciele mieszkań często bezgranicznie ufają swoim lokatorom i nie przywiązują wagi do zbierania ewentualnych dowodów. Nie popełnij tego błędu!

W skład protokołu zdawczo-odbiorczego powinny wchodzić takie elementy jak:

1. Spis stanów liczników na dzień wydania kluczy
2. Liczba wydawanych najemcom kluczy i pilotów
3. Szczegółowe wyposażenie mieszkania wraz z opisem technicznym
4. Stan ścian i sufitów w tym czy są świeżo malowane
5. Elementy takie jak panele, glazura, okna, oświetlenie, drzwi

Im lepiej skonstruujemy nasz protokół, tym mniej będzie wątpliwości. Nie stosujmy jednak rygorystycznych reguł – bądźmy świadomi, że lokal „zużywa się” podczas użytkowania. Odświeżenie go to już nasza działka.

Tomasz Waligóra