Lokal pod firmę: wynajem czy zakup?

Wynajem lokalu na działalność gospodarczą jest niewątpliwie prostsze i bardziej dostępne. To domyślne rozwiązanie dla nowo powstałych firm, które są na etapie budowania bazy klientów i walki o własną pozycję na konkurencyjnym rynku. Przedsiębiorcy, którzy znajdują się na początku drogi do finansowego sukcesu, rzadko mogą sobie pozwolić na kupno lokalu użytkowego, więc wynajem pod działalność gospodarczą pozostaje dla nich jedyną możliwością.

Wynajem lokalu na działalność gospodarczą

Właściciele start-upów, którzy rozwijają biznes w warunkach biurowych, mają dziś do wyboru wiele możliwości z jednej strony zapewniających komfort pracy, a z drugiej atrakcyjnych cenowo i na starcie nie obciążających nadmiernie budżetu firmy. To m.in. bardzo popularne w dużych miastach biura coworkingowe – otwarte przestrzenie współdzielone i wykorzystywane przez wiele firm w tym samym czasie.

Przedsiębiorca wybierający takie rozwiązanie ponosi stałą, stosunkowo niewielką opłatę za dostęp do – w pełni urządzonej i przystosowanej do prowadzenia biznesu – przestrzeni. Stanowiska pracy w takim miejscu dzielą się na tzw. „hot deski”, czyli biurka dostępne na zasadzie „kto pierwszy, ten lepszy” oraz zapewniające nieco większą prywatność stanowiska dedykowane określonej firmie i na stałe dla niej zarezerwowane. Te drugie są oczywiście droższe.

Wśród start-uperów, którzy potrzebują więcej przestrzeni i dyskrecji, popularną formą stworzenia sobie miejsca do pracy pozostaje wynajem mieszkania na działalność gospodarczą. To opcja tańsza niż wynajem lokalu o podobnym standardzie w biurowcu. Jest dobra na początek, ale z czasem okazuje się niewystarczająca, głównie ze względów wizerunkowych.

Klienci lepiej postrzegają biznes prowadzony w typowym dla działalności firmy otoczeniu niż w warunkach domowych. W czasie pandemii wynajem jest o tyle bardziej korzystny, że za ewentualne dostosowanie biura do reżimu sanitarnego odpowiada najczęściej wynajmujący. Wynajem jest też bardziej elastyczną formą, pozwalającą na ewentualne dostosowanie wielkości powierzchni do aktualnych potrzeb – np. zmniejszenie biura w przypadku przejścia części zespołu w tryb pracy zdalnej.

Zakup nieruchomości na działalność gospodarczą

Lokal pod działalność gospodarczą w mieszkaniu to rozwiązanie warte rozważenia tylko w niektórych branżach. Mogą sobie na to pozwolić agencje reklamowe, kancelarie prawne czy biura rachunkowe, ale już prowadzenie sklepu czy zakładu fryzjerskiego w takich warunkach jest w zasadzie wykluczone. W tego typu działalności musimy się zdecydować na kupno lokalu użytkowego lub jego wynajem pod działalność gospodarczą. Istotne jest, by był on dobrze zlokalizowany – najlepiej na parterze, z wyeksponowaną witryną, przy ulicy.

Od widoczności miejsca, w którym prowadzimy biznes, szczególnie gdy chodzi o sklep czy usługi, w dużej mierze będzie zależał nasz sukces. Właściciele nieruchomości doskonale o tym wiedzą, dlatego wysokość czynszu za wynajem lokalu na działalność gospodarczą uzależniają m.in. od tej cechy oferowanej przestrzeni.

W najlepszych lokalizacjach przy popularnych pasażach handlowych w centrach dużych miast czynsze sięgają kilkuset złotych za metr kwadratowy. Miesięczna opłata za 100-metrowy lokal pod działalność gospodarczą wyniesie w takim przypadku kilkadziesiąt tysięcy złotych. Przy kwotach tego rzędu warto rozważyć kupno lokalu użytkowego na własność.

Kredyt na lokal użytkowy

Kupno lokalu na działalność gospodarczą w dobrej lokalizacji to poważna inwestycja, która wymaga posiadania co najmniej dobrej historii kredytowej. Firmy, które nie dysponują kapitałem pozwalającym na zakup lokalu na działalność gospodarczą za gotówkę, mogą skorzystać ze wsparcia banku. Analitycy rynku nieruchomości komercyjnych szacują, że rata kredytu zaciągniętego na ten cel na okres 25 lat będzie przeciętnie trzy razy niższa, niż czynsz, jaki przyjdzie płacić za wynajem analogicznej przestrzeni.

Przedsiębiorca, który zdecyduje się na ten wariant, zyskuje więc podwójnie. Po pierwsze – ponosi znacznie niższe koszty zapewnienia firmie i osobom w niej zatrudnionym miejsca do pracy. Po drugie – inwestuje we własną nieruchomość, która sama w sobie ma określoną wartość i po uregulowaniu należności wobec banku można ją sprzedać.

Myśląc o finansowaniu takiej inwestycji warto rozważyć Pożyczkę hipoteczną dla firm  oferowaną przez PKO Bank Polski. Przedsiębiorca może ją zaciągnąć na dowolny cel związany z prowadzeniem działalności, w tym także na zakup nieruchomości. W ramach tego produktu Bank finansuje zakupy w kwocie do 2 mln zł, co daje firmie dość duże pole manewru w kwestii wyboru lokalu użytkowego. Okres kredytowania wynosi do 15 lat, a kredyt może sfinansować 60 proc. wartość nieruchomości.

Zakup lokalu użytkowego – inwestycja kapitału

Trzecim argumentem przemawiającym za zakupem lokalu użytkowego na własność jest stabilność i rentowność tego rodzaju inwestycji. Nieruchomości uchodzą za pewną lokatę kapitału – w średniej i długiej perspektywie czasowej ich wartość rośnie, a ewentualne spadki są zazwyczaj związane z wstrząsami gospodarczymi, które w znacznie większym stopniu negatywnie odbijają się na wycenie innych aktywów.

Przedsiębiorca, który zamierza zaciągnąć kredyt na lokal użytkowy, powinien posiadać ok. 40 proc. wkładu własnego. Niezbędna będzie też pozytywna historia kredytowa towarzysząca zaciąganiu dotychczasowych zobowiązań wobec banku.

Pamiętaj o podatkach!

Zakup lokalu użytkowego przez osobę fizyczną wiąże się również z szeregiem konsekwencji podatkowych. Inwestycja tego typu powinna zostać poprzedzona szczegółową analizą obowiązujących przepisów oraz praktyki ich stosowania przez Urzędy Skarbowe.

Z pytaniem o optymalizację podatkową takiego przedsięwzięcia warto zwrócić się do profesjonalnego doradcy. Z jego wsparciem znacznie łatwiej będzie uniknąć niespodziewanych obciążeń ze strony fiskusa oraz przebrnąć przez formalności. Znajomość i zrozumienie prawa podatkowego odnoszącego się do inwestycji w nieruchomości jest niezwykle istotne z punktu widzenia rentowności całego przedsięwzięcia.