Kupujesz mieszkanie – co warto sprawdzić?

GUS podaje, że w I kwartale 2021 r. rozpoczęto budowę 40 130 lokali przeznaczonych na sprzedaż lub wynajem. To stanowi wzrost o 10 proc. wobec kwartału poprzedniego i wzrost o 26 proc. w odniesieniu do analogicznego okresu 2020 r. Średnia cena za metr kwadratowy wyniosła w pierwszym kwartale 2021 r. 4944 zł. To o 377 zł więcej niż rok wcześniej. W porównaniu z analogicznym okresem 2020 r. ceny lokali mieszkalnych wzrosły o 7,2 proc. Na rynku pierwotnym ten wzrost wyniósł 6,5 proc., a na wtórnym o 7,8 proc.

W domu spędzamy przecież średnio 25 proc. swojego życia zatem dobrze, aby był idealny i spełniał wszystkie potrzeby. Bez względu na to, czy rozważamy kupno mieszkania z rynku wtórnego czy pierwotnego, warto dokładnie sprawdzić za co płacimy. Musimy znać cenę, lokalizację, metraż i wszystkie aspekty prawne.

Na co zwrócić uwagę przy zakupie mieszkania?

– Polacy przede wszystkim kierują się ceną i uważają, że to najistotniejsza rzecz. Nic bardziej mylnego! Cena nie jest jedynym kryterium wyboru, niezależnie od tego czy transakcja dotyczy rynku pierwotnego czy wtórnego. Zapominamy, że trzy najważniejsze kryteria to: lokalizacja lokalizacja i lokalizacja. Być może brzmi to żartobliwie, ale od tego zawsze zależeć będzie wartość nieruchomości, tym bardziej w przyszłości – mówi Piotr Tomski, doradca ds. nieruchomości RE/MAX Trend.

To, na czym powinniśmy się skoncentrować, zależy przede wszystkim od tego jakie mieszkanie chcemy kupić. Na polskim rynku znajdziemy szereg rozmaitych ofert – zarówno tych pochodzących od deweloperów, jak i tych „z drugiej ręki”. Oba rozwiązania posiadają zalety i wady i przekładają się na ostateczną cenę nieruchomości. Na co więc powinniśmy zwrócić szczególną uwagę?

1. Opłaty eksploatacyjne – trzeba pamiętać o kosztach związanych z utrzymaniem nieruchomości oraz jej obsługą. Koniecznie zatem musimy poznać szczegółowe zestawienie opłat za mieszkanie, które co miesiąc będzie trzeba ponieść.
2. Metraż – duża i funkcjonalna przestrzeń to ogromny atut. Jednak im większa powierzchnia mieszkania, tym niestety większa jego cena. Istotne jest zatem przemyśleć jakiej wielkości mieszkanie naprawdę potrzebujemy.
3. Cena – to kluczowa kwestia porozumienia między nabywcą a sprzedającym. Warto więc spróbować ocenić rzeczywistą wartość mieszkania oraz ryzyko, które niesie za sobą wydanie niemałej kwoty. Ponadto powinniśmy dokładnie ocenić nasz budżet i policzyć wszystkie koszty związane z inwestycją – rzetelny plan finansowy to podstawa!
4. Cel – ta decyzja będzie determinowała nasze kolejne działania. Bowiem inne mieszkanie będziemy chcieli kupić dla siebie czy bliskich, a zupełnie inne w przypadku zakupu nieruchomości pod wynajem lub house flipping.
5. Lokalizacja – położenie naszego mieszkania oddziałuje nie tylko na jego atrakcyjność i wartość, ale ma również duży wpływ na nasze samopoczucie. Kryteria jej wyboru są indywidualne i wszystko zależy od naszych preferencji. Warto jednak wcześniej zapoznać się z przestrzenią i np. wziąć pod uwagę odległość mieszkania od naszej pracy. Istotna jest także infrastruktura w pobliżu oraz możliwe opcje transportu.
6. Stan mieszkania – bez względu na to, na który rynek się zdecydujemy, koniecznie należy zapoznać się ze stanem nieruchomości. Warto zatem zajrzeć w każdy kąt. Lepiej wcześniej wykryć ewentualne usterki niż być rozczarowanym po sfinalizowaniu transakcji.
7. Dokumentacja – aby bezpiecznie kupić mieszkanie należy uwzględnić szereg wszelkich formalności. Niech nic nas nie zaskoczy.

Co sprawdzić przed kupnem mieszkania od dewelopera?

Jeśli decydujemy się na mieszkanie od dewelopera, sprawdźmy firmę i upewnijmy się się, że działa legalnie. W tym celu można udać się do Krajowego Rejestru Długów lub zaczerpnąć informacji od innych klientów. Przed podjęciem decyzji, należy również zapoznać się z aktem notarialnym, który potwierdzi, że ziemia, na której ma powstać nieruchomość należy do inwestora. Jeśli już zdecydujemy się na wybraną nieruchomość, przeanalizujmy dokładnie umowę notarialną. Aby uniknąć kłopotów związanych z zapisami w umowie czy też problemów z kolejnymi etapami, dobrze jest skorzystać z pomocy prawnej bądź doradców finansowych.

Co sprawdzić przed kupnem mieszkania z rynku wtórnego

Choć zakup mieszkania z rynku wtórnego często wiąże się z niższym kosztem, to wymaga zweryfikowania wielu dokumentów, historii mieszkania oraz stanu technicznego. Dzięki temu będziemy mogli ocenić faktyczną kondycję nieruchomości i oszacujemy kwotę potrzebną na ewentualne zmiany. Ale to nie wszystko! Bardzo ważną kwestią jest jego stan prawny – czy sprzedający jest właścicielem mieszkania, czy nie jest ono obciążone prawami osób trzecich, a także czy nie jest zadłużone. Jeśli już się zdecydujemy, dla pełnego bezpieczeństwa dobrze jest podpisać umowę przedwstępną w formie aktu notarialnego.

– Konieczne jest przemyślane skonstruowanie umowy przedwstępnej, określającej między innymi relacje w układzie sprzedający-kupujący, a najlepszą jej formą jest akt notarialny – mówi Piotr Tomski.

Stanowi to zabezpieczenie dla obu stron. Z kolei przy ostatecznej umowie – warto dokładnie sprawdzić, czy zawiera wszelkie niezbędne ustalenia i postanowienia.

Według jednej z agencji badawczych 40 proc. Polaków kupujących mieszkanie nie widzi potrzeby skonsultowania tego kroku z żadnym specjalistą od spraw nieruchomości – co więcej, zdarza się, że decyzje podejmowane są pochopnie z ukierunkowaniem wyłącznie na atrakcyjność cenową. Warto np. pamiętać o istocie ceny za metr w stosunku do lokalizacji. Jeśli kupimy drogie mieszkanie na obrzeżach miasta, musimy liczyć się z tym, że w przyszłości być może straci ono na wartości. Nabycie nieruchomości to decyzja, znajdująca swoje odzwierciedlenie w kolejnych latach funkcjonowania gospodarstwa domowego. Warto zatem znaleźć profesjonalnego partnera, wspierającego i zapewniającego bezpieczeństwo na każdym etapie transakcji – dodaje Piotr Tomski.

Zakup mieszkania – dane

Według raportu Expandera w pierwszym kwartale 2021 r. ceny mieszkań wciąż rosną. Pandemia wbrew pozorom nie przewróciła rynku mieszkaniowego do góry nogami. Nic też nie wskazuje, że miałoby się to zmienić. Na rekordowo wysokie ceny mieszkań w Polsce wpływają m.in.: rosnące ceny materiałów budowlanych, a co za tym idzie koszty prowadzenia całej inwestycji czy po prostu duży popyt. Zgodnie z najnowszymi danymi GUS, obecnie średnia cena za metr kwadratowy wynosi 4944 zł, a w największych polskich miastach są zdecydowanie wyższe.

Dla wielu młodych osób zakup mieszkania wiąże się z dużym kredytem hipotecznym.

Przez ostatnie lata wynajmowałem mieszkanie. W tym roku zdecydowaliśmy się z narzeczoną na zakup własnego. Zanim jednak wzięliśmy kredyt, musieliśmy pożyczyć od rodziny na wkład własny. To nie jest łatwa decyzja, zwłaszcza, że rynek pracy jest niepewny, a stopy procentowe wciąż się zmieniają – opowiada Tomek, 28-letni kucharz.

Coraz większym zainteresowaniem nabywców cieszą się mieszkania o mniejszym metrażu. Wpływa na to m.in. ograniczona zdolność kredytowa. Zamiast dużego metrażu, dla wielu osób bardziej liczy się np. posiadanie ogródka czy balkonu.

– Mieszkanie, które wybraliśmy nie jest duże, a zależało nam aby miało balkon. W tamtym roku, podczas lockdownu mogliśmy co najwyżej otworzyć okno… więc teraz to była dla nas bardzo istotna kwestia – dodaje Tomek.

Jak wynika z raportu Barometr Metrohouse i Gold Finance:

1. Aż 42 proc. kupujących mieszkanie, stanowią osoby w wieku 30-40 lat, a średni metraż mieszkania, które kupują ma 54 m2, a jego średnia cena wynosi 320 tys. zł.
2. Drugą liczną grupą kupujących w Polsce są osoby w wieku 40-50 lat, dla których jest to przede wszystkim zakup inwestycyjny. Średni metraż mieszkania wynosi 50 m2, a średnia cena to 387 tys. zł.
3. Trzecia grupa to osoby w wieku 50-60 (14 proc.) oraz 20-30 (11 proc.). Kupują one mieszkania w średniej cenie 340-342 tys. zł. W grupie młodszej średni metraż mieszkania wynosi 49 m2, a w grupie starszej 54 m2. Może to sugerować, że osoby z grupy starszej kupują mieszkania w niższej cenie za metr, czyli raczej w tańszych dzielnicach dużych miast, oddalonych od centrum. Młodsi zaś wolą mniejsze mieszkanie, ale bliżej centrum.

Zakup mieszkania oraz jego urządzenie wymaga od nas dużych nakładów finansowych. Pieniądze na ten cel znajdziemy w PKO Banku Polskim. Warto zatem pomyśleć o kredycie hipotecznym. W PKO Banku Polskie finansowanie kredytu hipotecznego to 90 proc. wartości nieruchomości. To oznacza, że trzeba mieć min. 10 proc. wkładu własnego aby starać się o kredyt. W takiej sytuacji pozostaje albo samodzielne gromadzenie oszczędności lub skorzystanie z pomocy np. rodziny.

Piotr Tomski, doradca ds. nieruchomości radzi:

1. Pierwszym krokiem jest rozpoznanie potrzeb i określenie wymagań. Warto na tym etapie, bez emocji, nakreślić dopuszczalne odchylenia od założeń, mając na uwadze, iż każda nieruchomość jest jednak inna.
2. Należy sprawdzić stan prawny mieszkania. Jeśli posiada księgę wieczystą również zgodność zapisów z deklaracjami sprzedającego. Jednak brak księgi wieczystej nie powinien być postrzegany jako bariera w zakupie.
3. Ważna jest także kwota comiesięcznego czynszu – punktem zainteresowania powinna być kalkulacja elementów składowych czynszu. Zapytajmy też sprzedającego o prawo własności gruntu.
4. Poprośmy o zaświadczenia o braku zaległości w opłatach.
5. Poznajmy stan techniczny budynku i samego mieszkania, zwracając uwagę na instalacje i materiały, z których są wykonane.
6. Z wyprzedzeniem należy przemyśleć sposób finansowania mieszkania – w przypadku finansowania kredytem hipotecznym sprawdzić swoją zdolność kredytową, wysokość wkładu własnego oraz inne warunki stawiane przez bank. Aktualna sytuacja na rynku mieszkaniowym sugeruje, iż sprzedający często selekcjonują kupujących, starając się sprzedawać mieszkania za gotówkę, kiedy to tylko jest możliwe.

Michalina Nowak