Czas na domowe sprawy, czyli czy inwestować w nieruchomości

W 2020 r. światowy kapitał prywatny inwestował najwięcej w apartamenty i biura, zaś najmniej w hotele, budownictwo senioralne oraz condo – pokazuje raport The Wealth Report 2021, opracowany przez firmę Knight Frank.

Nieruchomości komercyjne zapewniają inwestorom stosunkowo stabilny i wysoki zwrot. A to są kluczowe czynniki umożliwiające zabezpieczenie majątku dla przyszłych pokoleń oraz ochronę przeciwko wpływowi globalnej pandemii – dodaje Alex James z firmy, która przygotowała raport.

Podobnie jest w Polsce. Nieruchomości nadal są w cenie, ale ich sprzedaż spada. Według wstępnych danych GUS, na początku 2021 r. oddano do użytkowania 17,1 tys. mieszkań, czyli o 7,5 proc. mniej niż w styczniu 2020 r. Deweloperzy przekazali do eksploatacji 10,1 tys. mieszkań – o12,6 proc. mniej niż w analogicznym miesiącu przed rokiem. W ramach tych form budownictwa wybudowano łącznie 98,5 proc. ogółu nowo oddanych mieszkań. W budownictwie spółdzielczym oddano do użytku 134 mieszkania (248 przed rokiem), natomiast w pozostałych formach np. komunalnej, społecznej czynszowej i zakładowej 117 (przed rokiem 104).

Inwestowanie w nieruchomości

Agnieszka Grabowiecka – Łaszek z zespołu analiz nieruchomości Departamentu Analiz Ekonomicznych PKO Banku Polskiego komentuje:

Bazując na danych ankietowych NBP nie widać istotnego wzrostu popytu inwestycyjnego na mieszkania. Wskazują one na zbliżoną strukturę popytu na mieszkania w 2020 r. w porównaniu z 2019. Ok. 68 proc. mieszkań jest nabywane w celu zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych, 19 proc. – na wynajem, 7 proc. – na wynajem jak i potrzeby własne, 3 – proc. – z zamiarem odsprzedaży oraz 4 proc. – na wynajem jak i z zamiarem odsprzedaży. Stricte inwestycyjny charakter ma zatem do 7 proc. kupowanych mieszkań, a około jedną czwartą zakupów można interpretować jako inwestycje chroniące kapitał. Sektor living jest stosunkowo nowym zjawiskiem w Polsce, ale większa aktywność funduszy inwestycyjnych w 2020 r. nie ma znaczącego wpływu na szeroki rynek mieszkaniowy.

Handel nieruchomościami

Po spowolnieniu wzrostu cen mieszkań w drugim półroczu 2020 r. na szerokim rynku, z lokalnymi spadkami cen w okresie po wybuchu pandemii, do końca 2021 r. oczekujemy raczej stabilizacji cen mieszkań. Przesłankami takiej oceny są umiarkowany popyt konsumpcyjny, spadki stawek na rynku wynajmu w drugiej połowie ub. r. oraz duża podaż nowych mieszkań widoczna w portfelu mieszkań w budowie z przewidywanym terminem wystawienia na rynek w latach 2021-2022.

Negatywne dla rynku czynniki będą jednak neutralizowane pozytywnym wpływem niskich stóp procentowych. Po stronie podaży czynnikami niepozwalającymi na spadki cen będą wysokie ceny gruntów, spodziewany silny wzrost presji kosztowej, w szczególności podwyżki cen materiałów budowlanych, a także zaostrzone regulacje dotyczące energooszczędności.

Inwestycje w nieruchomości wady i zalety

Polakom inwestowanie w nieruchomości wciąż kojarzy się z solidnym ulokowaniem kapitału. Nie chcemy, przynajmniej na razie, trzymać pieniędzy na lokacie, wolimy wydać je na mieszkanie – to dla nas pewny zarobek. Czy naprawdę tak jest. Czy na mieszkaniu można stracić?

Oczywiście najlepiej sprzedają się przemyślane inwestycje w dobrej okolicy – inwestorzy poszukują przede wszystkim atrakcyjnej formy lokowania kapitału. Zainteresowanie zakupem mieszkań na własność nie spada, co odzwierciedla też wciąż wysokie zapotrzebowanie na kredyty mieszkaniowe.

Jakie są zalety takiej inwestycji:

• ograniczone ryzyko, ceny mieszkań rosną od kilku dekad;
• zarobek prawdopodobnie większy niż trzymając pieniądze na lokacie długoterminowej;
• niższe oprocentowanie kredytu hipotecznego w porównaniu z pożyczkami;
• nawet jeśli wydarzy się coś złego, nie stracimy wszystkiego. Należy jednak pamiętać o ubezpieczeniu nieruchomości;
• mieszkanie, biuro czy dom możemy wynająć lub wydzierżawić;
• to dobre zabezpieczenie kapitału;
• zabezpieczenie kredytu (spłacona nieruchomość może stanowić zabezpieczenie na poczet kolejnego kredytu);
• możliwość skorzystania z ulg podatkowych i odliczeń (np. koszty remontu, amortyzacja, odsetki od kredytu);

Powinniśmy pamiętać także o wadach:

• to duża inwestycja, potrzebujemy sporo kapitału – wkład własny do kredytu, koszty remontu i koszty związane z zakupem (m.in. akt notarialny)
• nie zawsze sprzedamy nieruchomość po wymarzonej cenie, czasem wymaga to czasu lub elastyczności z naszej strony;
• długi okres zwrotu z inwestycji;
• przyda się wiedza na temat rynku nieruchomości i przepisów.

Zakup mieszkania pod wynajem

Zakup mieszkania pod wynajem bardzo długo się zwraca – jakieś 15 do nawet 20 lat i więcej w przypadku drogich mieszkań. Oczywiście zależy to od kosztu zakupu mieszkania i wysokości czynszu. Dopiero po tym czasie zaczynamy zarabiać. Trzeba jeszcze uwzględnić inflację. Nie należy jednak zapominać, że samo mieszkanie stanowi kapitał. W ten sposób patrząc na zakup mieszkania – uwzględniając jego wartość plus zysk z najmu – jesteśmy w stanie zarobić więcej niż na innych inwestycjach.

Inwestycję w nieruchomości najlepiej traktować jako jeden ze sposobów na zarabianie, albo metodę na dobre ulokowanie zaoszczędzonych pieniędzy. Za kilkadziesiąt lat, gdy przejdziemy na emeryturę, mieszkanie będzie również naszym finansowym zabezpieczeniem.

Wynajmując nowe mieszkanie możesz liczyć na stały, comiesięczny zysk. Stały, stabilny przypływ gotówki daje duże poczucie bezpieczeństwa. Zdarza się, że widząc szansę na spory zysk, niektóre osoby decydują się na zakup kolejnych nieruchomości, stając się tym samym posiadaczami kilku mieszkań pod wynajem, a niektórzy zaczynają nawet zajmować się tym zawodowo. Fakt, że obrót nieruchomościami to zajęcie, które może przynieść naprawdę zadowalające korzyści finansowe.

Nowy wniosek o kredyt hipoteczny w serwisie iPKO

Biuro Informacji Kredytowej (BIK) poinformowało, że w lutym 2021 r. o kredyt mieszkaniowy starało się 47,14 tys. potencjalnych kredytobiorców. To o prawie 10 proc. więcej niż rok temu. Średnia kwota wnioskowanego kredytu to 311 tys. zł, czyli o 6,6 proc. wyższa rdr.

Dla wszystkim starających się o kredyt hipoteczny również ten na mieszkanie pod wynajem jest dobra wiadomość. Klienci indywidualni w PKO Banku Polskim mogą już złożyć wniosek przez aplikację iPKO. Zrobią to te osoby, które:

• chcą złożyć wniosek o kredyt na zakup nieruchomości, remont lub wykończenie;
• mają aktualny formularz informacyjny przygotowany przez doradcę w oddziale, w trakcie rozmowy telefonicznej z konsultantem lub wideorozmowy;
• będą jedynym kredytobiorcą i nie mają wspólnoty majątkowej;
• ustanowią zabezpieczenie na kredytowanej/remontowanej nieruchomości, a w przypadku pożyczki hipotecznej są właścicielami nieruchomości;

Dniem złożenia wniosku jest dzień pozytywnej weryfikacji przez doradcę i przekazania go do analizy kredytowej. Odtąd dalszy proces przebiega tak, jak w przypadku wniosku złożonego w oddziale i oznacza to, że umowę o kredyt klient podpisze w oddziale.

Tomasz Waligóra